À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).
L'article 268 du CGI autorise les marchands de biens à n'asseoir la TVA que sur leur marge (différence entre prix de vente et prix d'acquisition), à condition que l'acquisition n'ait pas ouvert droit à déduction de la TVA. Régime favorable, mais désormais strictement encadré par la jurisprudence : le Conseil d'État exige depuis l'arrêt Promialp (27 mars 2020, n° 428234) une condition d'identité entre l'acquisition et la revente, qui porte sur la qualification juridique du bien : la division en lots ou la viabilisation d'un terrain déjà acquis comme terrain à bâtir sont par elles-mêmes sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Précision apportée par la décision CE 11 octobre 2022 (n° 464561) : lorsque le bien a été acquis bâti, il doit ressortir des actes de vente que les terrains à bâtir ont été acquis distinctement des terrains supportant des constructions. La défaillance d'une de ces conditions fait basculer l'opération en TVA sur le prix total — un coût économique majeur. Cette page synthétise la grille issue de cette jurisprudence et les pratiques de défense en cas de remise en cause.
L'article 268 du code général des impôts est le siège de la TVA sur marge en matière immobilière. Il dispose : « S'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir, ou d'une opération mentionnée au 2° du 5 de l'article 261 pour laquelle a été formulée l'option prévue au 5° bis de l'article 260, si l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée, la base d'imposition est constituée par la différence entre : 1° D'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y ajoutent ; 2° D'autre part, selon le cas : a) soit les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain ou de l'immeuble ; b) soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contrepartie des apports en nature qu'il a effectués. »
Le texte ajoute, pour les opérations fiduciaires : « Lorsque l'opération est réalisée par un fiduciaire, les sommes mentionnées aux a et b du 2° s'apprécient, le cas échéant, chez le constituant. »
Deux conditions cumulatives ressortent de la lettre même de l'article : l'opération doit porter sur un terrain à bâtir ou sur un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu sur option, et l'acquisition par le cédant ne doit pas avoir ouvert droit à déduction. C'est cette seconde condition que l'administration conteste lorsque la facture ou l'acte d'achat est ambigu — l'objet de cette page.
À compter du 1er janvier 2027, l'article 268 est abrogé par la recodification de la TVA (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025) et repris aux articles L. 231-18 à L. 231-20 du code des impositions sur les biens et services (numérotation issue de l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; la table de concordance officielle de décembre 2025 mentionne encore L. 221-18 à L. 221-20). La reprise n'est pas une simple renumérotation : le nouvel article L. 231-18 inscrit dans la loi la condition d'identité, le régime n'étant applicable que si le bien « répond à la qualification de terrain à bâtir ou à celle d'immeuble ancien » lors de l'acquisition comme lors de la livraison, et cessant de l'être « lorsque cette qualification est différente lors de l'acquisition et de la livraison » ; l'article L. 231-19 exige en outre que l'acquisition ait été effectuée en vue de la revente et qu'elle relève soit d'une opération grevée d'un montant de taxe que le destinataire n'a pas le droit de déduire, soit d'une opération non soumise à la taxe effectuée par une entité ayant elle-même acquis le bien par une opération grevée d'une taxe non déductible. Le texte inscrit ainsi dans la loi des conditions jusque-là déduites de l'article 268, de l'article 392 de la directive TVA et de la jurisprudence Icade Promotion ; lorsque l'acquisition n'a pas été soumise à la taxe, l'éligibilité devra être établie en remontant la chaîne d'acquisition. Les opérations réalisées avant cette date restent régies par l'article 268. Retrouvez la correspondance complète sur notre page dédiée à la recodification CIBS.
L'article 268 du CGI est l'un des dispositifs les plus avantageux pour les marchands de biens : la TVA n'est due que sur la marge (prix de vente — prix d'acquisition), au taux de 20 %. Sur un bien acquis à 800 000 € et revendu à 1 000 000 €, la TVA n'est due que sur 200 000 € — soit 40 000 € — au lieu de 200 000 € si la TVA était calculée sur le prix total. L'économie est substantielle.
Mais ce régime n'est applicable que sous deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition du bien par le marchand de biens n'a pas ouvert droit à déduction de la TVA — typiquement, vente entre particuliers ou cession exonérée par un assujetti ; (2) une condition d'identité entre l'acquisition et la revente, qui porte sur la qualification juridique du bien, acquis et revendu en gardant la même qualification (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). Les modifications des caractéristiques physiques du bien — division en lots, travaux de viabilisation — sont par elles-mêmes sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727).
La jurisprudence du Conseil d'État a progressivement durci cette seconde condition. L'arrêt fondateur Promialp du 27 mars 2020 (n° 428234) a jugé que la transformation d'un terrain bâti en terrain à bâtir (par démolition) fait perdre l'identité de qualification — la TVA marge n'est plus applicable. Précision apportée par CE 11 octobre 2022 (n° 464561) : lorsque le bien a été acquis bâti, il doit ressortir des actes de vente que les terrains à bâtir ont été acquis distinctement des terrains supportant des constructions. Le marchand qui acquiert un ensemble immobilier bâti puis le divise pour revendre séparément des terrains à bâtir hors de l'emprise du bâtiment perd le bénéfice du régime de marge sur ces terrains, à moins qu'il ne ressorte des actes de vente qu'ils ont été acquis distinctement comme terrains à bâtir.
L'évolution jurisprudentielle impose une vigilance renforcée à toutes les étapes : acquisition, division, travaux, revente.
L'acquisition par le marchand de biens ne doit pas avoir ouvert droit à déduction. Cas typiques : (a) vente entre particuliers (cédant non assujetti) ; (b) cession par un assujetti mais en exonération sans option (immeuble achevé > 5 ans, art. 261, 5). Si la TVA a été facturée et déductible à l'acquisition, la TVA sur marge est exclue — le marchand applique la TVA sur le prix total avec déduction de la TVA d'amont.
Le bien revendu n'a pas à présenter les mêmes caractéristiques physiques que le bien acquis : la division en lots ou les travaux de viabilisation d'un terrain acquis comme terrain à bâtir sont par eux-mêmes sans incidence sur le régime de la marge (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Ce qui compte est la qualification juridique du bien : la démolition totale ou partielle d'un immeuble bâti, suivie de la revente du terrain à bâtir, fait perdre l'identité (CE Promialp, 27 mars 2020, n° 428234). À l'inverse, des travaux de rénovation n'ayant pas rendu l'immeuble à l'état neuf au sens de l'art. 257 du CGI préservent en principe l'identité.
Le bien revendu doit avoir la même qualification juridique que le bien acquis : terrain à bâtir / terrain non à bâtir / immeuble bâti. Le passage d'une qualification à une autre (par changement réglementaire d'urbanisme ou par une transformation qui change cette qualification, telle une démolition) peut faire perdre l'identité. La doctrine BOFiP et la jurisprudence apprécient cette identité au cas par cas.
Lorsque le bien a été acquis bâti, la cession des parcelles détachées hors de l'emprise du bâtiment ne relève pas du régime de la marge (CE, 11 octobre 2022, n° 464561). Le caractère distinct de ces terrains, acquis comme terrains à bâtir séparément des terrains supportant des constructions, doit ressortir des actes de vente : une autorisation de division obtenue avant l'acquisition ne suffit pas à elle seule. En revanche, la division postérieure d'un terrain acquis comme terrain à bâtir est sans incidence sur le régime de la marge (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Conséquence pratique : la rédaction de l'acte d'acquisition initial est cruciale.
Lorsque l'identité est rompue, la TVA est due sur le prix total de revente — au taux normal de 20 %. La perte d'identité peut intervenir tardivement (lors d'un contrôle, plusieurs années après l'opération) avec rappel rétroactif. Sanctions : intérêt de retard de l'art. 1727 (2,40 %/an) ; majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (CGI art. 1729, a). Le risque économique sur des opérations à fort volume peut être considérable.
Le cabinet sécurise les opérations sous régime de la TVA marge à toutes les étapes : analyse pré-acquisition (qualification du bien, conditions de l'opération initiale, rédaction de l'acte d'acquisition avec distinction parcellaire claire), audit pendant la détention (effets des travaux, démolitions partielles, changements d'urbanisme), sécurisation de la revente (cohérence de la qualification, articulation avec engagement de revendre, choix entre marge et prix total).
En cas de contentieux, nous construisons la défense sur la cohérence factuelle de l'opération, la jurisprudence Promialp et CE 11 octobre 2022, et l'articulation des dispositifs (engagement de revendre, art. 257 bis, option pour la TVA).
L'article 268 du CGI permet la TVA sur marge à deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (cession par un particulier ou cession en exonération sans option par un assujetti) ; (2) la condition d'identité entre l'acquisition et la revente est satisfaite, c'est-à-dire que le bien est acquis et revendu en gardant la même qualification juridique (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20) ; les modifications de ses caractéristiques physiques, division en lots ou viabilisation, sont par elles-mêmes sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Sans ces deux conditions, la TVA s'applique sur le prix total au taux de 20 %.
La marge est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition. Lorsque le prix de vente est exprimé TTC, la TVA est calculée « en dedans » sur la marge brute : TVA = marge brute / (1 + taux) × taux.
Exemple chiffré (taux 20 %) : prix d'acquisition 800 000 € HT, prix de revente 1 050 000 € TTC ; marge brute = 1 050 000 − 800 000 = 250 000 € ; TVA due « en dedans » = 250 000 / 1,20 × 0,20 = 41 666,67 €. La marge nette (hors taxe) ressort donc à 208 333,33 €. Les modalités précises de prise en compte des frais d'acquisition, travaux et charges sont fixées par le BOFiP BOI-TVA-IMM-10-20-10.
C'est la condition jurisprudentielle posée par le Conseil d'État pour que la TVA sur marge soit applicable : le bien revendu doit avoir la même qualification juridique que le bien acquis (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). Elle ne porte pas sur les caractéristiques physiques du bien : la division en lots ou les travaux de viabilisation d'un terrain acquis comme terrain à bâtir sont par eux-mêmes sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). CE Promialp (27 mars 2020, n° 428234) a jugé que la démolition fait perdre l'identité. CE 11 octobre 2022 (n° 464561) a précisé que, lorsque le bien a été acquis bâti, il doit ressortir des actes de vente que les terrains à bâtir ont été acquis distinctement des terrains supportant des constructions.
Il n'y a pas d'automaticité du basculement vers le régime de TVA sur immeuble neuf : c'est l'identité juridique du bien — condition d'origine jurisprudentielle (CE 27 mars 2020 Promialp, n° 428234 ; CE 11 octobre 2022, n° 464561) — qui décide, et non la simple ampleur des travaux. La démolition totale ou partielle d'un immeuble bâti acquis, suivie de la revente du terrain à bâtir résultant, fait perdre l'identité au sens de Promialp ; la TVA n'est alors plus due sur la marge mais sur le prix total. À l'inverse, des travaux de rénovation qui n'altèrent pas la qualification juridique du bien préservent l'identité — et la TVA marge demeure applicable. Cas particulier : si le marchand de biens prend un engagement de construire au sens de l'art. 1594-0 G A du CGI, l'opération bascule dans le régime du neuf après reconstruction, avec son régime propre.
Pour préserver la TVA marge sur des terrains à bâtir destinés à être détachés, l'acte d'acquisition initial doit clairement identifier les parcelles distinctes — terrain à bâtir séparément du terrain supportant le bâti. Lorsque le bien est acquis bâti, il doit ressortir des actes de vente que les terrains à bâtir ont été acquis distinctement des terrains supportant des constructions (CE 11 octobre 2022, n° 464561) ; une autorisation de division obtenue avant l'acquisition ne suffit pas à elle seule. La question ne se pose pas dans les mêmes termes pour un terrain acquis comme terrain à bâtir, dont la division ultérieure est sans incidence (CJUE, 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE, 12 mai 2022, n° 416727). Anticipation cruciale dans la promesse et l'acte authentique.
Trois axes de défense : (1) contester la qualification de la perte d'identité (caractère limité des travaux, absence de démolition véritable, qualification urbanistique préservée) ; (2) articuler avec d'autres régimes (engagement de construire si reconstruction, art. 257 bis si transmission d'universalité) ; (3) négocier la portée du redressement (pénalités, période concernée). La défense est d'autant plus solide que la rédaction notariale initiale est rigoureuse.
Oui — les deux régimes sont indépendants. Un marchand de biens peut bénéficier à la fois de l'engagement de revendre de l'art. 1115 du CGI (exonération des droits d'enregistrement, sous condition de revente dans les 5 ans) et de la TVA sur marge de l'art. 268. La condition d'identité doit toutefois être préservée pour que la TVA marge s'applique au moment de la revente. Voir notre analyse : Engagement de revendre & abus de droit.
Sujets fréquemment articulés avec la TVA sur marge.
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