Le délai de 2 ans :
l'engagement de revendre « à la découpe »

L'article 1115, dernier alinéa, du CGI impose un délai court de 2 ans (au lieu de 5 ans) pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption des occupants — soit en application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (protection des occupants de locaux à usage d'habitation), soit en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (rapports locatifs, congé pour vente). Le délai de revente vise à éviter la rétention foncière (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 30) ; son raccourcissement à deux ans pour la « vente à la découpe » accélère la rotation des lots occupés.

Le délai court à compter de la date d'acquisition de l'immeuble, et non à compter de la notification de la vente aux locataires ou de l'offre de préemption. Ce point de départ a été confirmé par la Cour de cassation (Cass. com., 14 février 2024, n° 22-17.541 ; Cass. com., 9 octobre 2024, n° 22-20.175). En cas de condition suspensive, le délai court de la réalisation de la condition (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110). La conséquence pratique est qu'un calendrier de division et de notifications doit être organisé dès le closing pour que la revente effective intervienne avant l'expiration du délai.

Dès 2015, la Cour de cassation jugeait que l'occupation ne s'apprécie pas à l'acquisition (Cass. com., 7 juillet 2015, n° 13-23.366). L'arrêt du 9 octobre 2024 (Cass. com., n° 22-20.175, publié au Bulletin) fixe le moment de cette appréciation : l'expiration du délai de 2 ans. Le délai court s'applique aux lots qui, à la fin de cette fenêtre, sont occupés par un locataire ou un occupant de bonne foi, sans que l'administration ait à établir leur occupation initiale et quelle que soit la revente ensuite réalisée. Dans l'affaire jugée, le pourvoi du marchand de biens a été rejeté et la déchéance confirmée.

L'analyse se fait en pratique lot par lot. Le délai de 2 ans concerne les lots qui, à son expiration, sont susceptibles de préemption par leurs occupants. Les autres lots (libres d'occupants, ou occupants ne disposant pas du droit de préemption) restent dans le délai de droit commun de 5 ans. En cas de revente partielle, le BOFiP retient d'abord une règle de proportion (droits, frais et intérêts dus à hauteur de la différence entre le prix d'acquisition et le prix de la fraction revendue dans le délai), puis précise que la solution s'applique par parcelle ou lot lorsque leur prix a été distingué dans l'acte (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110). Une cartographie précise des lots et la ventilation du prix lot par lot dans l'acte d'acquisition sont donc indispensables.

La déchéance est encourue. Le rappel des droits non perçus, liquidés au tarif en vigueur au jour de l'acquisition, doit être acquitté dans le mois suivant l'expiration de l'engagement, majoré de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 %/mois soit 2,40 %/an), sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI. L'intérêt de retard n'est pas décompté à partir de la rupture de l'engagement mais rétroactivement, depuis le premier jour du mois suivant la date d'expiration du délai légal de présentation de l'acte d'acquisition à la formalité (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 110 ; Cass. com., 6 novembre 2024, n° 23-11.616). Pour un délai de deux ans, la déchéance coûte donc les droits majorés de plus de 4,8 % d'intérêts, même si les droits sont réglés dès le constat de la déchéance. Hors force majeure (BOI-ENR-DMTOI-10-50, § 70), la seule issue avant l'échéance est de substituer à l'engagement de revendre un engagement de construire dans les conditions de l'article 1594-0 G, A, II du CGI, lorsque des travaux conduisant à un immeuble neuf sont envisageables. Aucune prorogation n'est prévue pour le délai de deux ans.

Le délai de 2 ans est réservé aux ventes par lots déclenchant le droit de préemption. Échappent notamment au délai court les lots libres de toute occupation au terme des deux ans, les ventes en bloc de l'immeuble (article 10-1 de la loi de 1975, non visé par l'article 1115) et les ventes que l'article 10 exclut lui-même (parents ou alliés jusqu'au quatrième degré, bâtiment entier, certains organismes de logement social) : ces opérations restent dans le délai de droit commun de 5 ans. En revanche, la revente d'un lot d'habitation occupé, même à un investisseur non occupant, déclenche l'offre de vente au locataire et relève du délai de deux ans. L'analyse se fait lot par lot et bail par bail, dès l'acquisition.