Prorogation de l'engagement de construire

L'article 1594-0 G du Code général des impôts dispose qu'en cas d'engagement à réaliser des travaux de construction dans les quatre ans suivant l'achat, l'acquéreur n'est redevable que d'un droit fixe de 125 euros au moment de l'acquisition.

Si le délai de 4 ans peut être prorogé, le succès pour obtenir cette prorogation n'est pas garanti. Nous assistons depuis quelques mois à une multiplication des refus de l'administration fiscale.

Outre le fait de se faire accompagner par un avocat spécialisé, nous formulons quelques conseils afin de maximiser vos chances d'obtenir la prorogation de l'engagement de construire.

Les règles applicables pour la prorogation de l'engagement de construire

Lors de l'acquisition d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble ancien, les acquéreurs assujettis à la TVA immobilière ont la possibilité de bénéficier d'un régime fiscal avantageux en prenant un engagement de construire dans un délai de 4 ans. Cet engagement, s'il est respecté, permet l'application d'un droit de mutation forfaitaire limité à 125 euros, une somme bien inférieure aux droits de mutation proportionnels habituels, qui varient entre 0,715 % et 5,81 %.

Toutefois, si l'engagement de construire n'est pas respecté dans le délai initial, l'acquéreur devient redevable des droits de mutation dont il avait été dispensé, majorés des intérêts. Pour échapper à ce paiement, l'acquéreur a la possibilité de demander une prorogation annuelle renouvelable du délai de 4 ans. Cette demande doit être formulée au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai initialement accordé.

Prorogation engagement de construire : le défaut de réponse de l'administration

La législation a établi que l'absence de réponse motivée de l'administration fiscale dans les deux mois suivant la réception de la demande de prorogation équivaut à une acceptation tacite de cette demande. Ce mécanisme de "silence vaut acceptation" est conçu pour apporter une certaine sécurité juridique aux acquéreurs, en leur permettant de continuer leurs projets de construction sans être pénalisés par une réponse tardive de l'administration.

Il est important de souligner que ce silence de l'administration ne doit pas être interprété comme une absence d'obligation de la part de l'acquéreur. Celui-ci doit s'assurer que sa demande a été envoyée dans les formes et délais requis, c'est-à-dire au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre ans initialement accordé pour la construction. De plus, la demande doit être formulée de manière claire et contenir tous les éléments nécessaires pour permettre à l'administration fiscale d'appréhender le dossier dans sa globalité.

La pratique administrative en la matière peut varier d'un service des impôts à l'autre. Alors que certains services fiscaux peuvent choisir de répondre de manière explicite à toutes les demandes, y compris pour confirmer une acceptation, d'autres peuvent se reposer plus fréquemment sur le principe de l'acceptation tacite. Cette diversité d'approches souligne l'importance pour les acquéreurs de bien comprendre les pratiques de l'administration fiscale dans leur région et de ne pas hésiter à solliciter nos conseils si nécessaire.

Une recrudescence des refus de prorogation des engagements de construire

Les litiges et les redressements fiscaux surviennent souvent lors de désaccords sur la validité d'une demande de prorogation ou sur la contestation d'un refus de l'administration.

Un exemple notable de contentieux concerne la décision de la Cour d'Appel de Chambéry du 29 mars 2022. Dans cet arrêt, il a été jugé que la demande de prorogation annuelle de l'engagement de construire doit inclure les raisons du non-respect de l'engagement initial dans le délai de 4 ans. La Cour a jugé que le projet de construction ou de rénovation doit être adapté aux règles d'urbanisme applicables et que le demandeur doit être en mesure de respecter son engagement et donc d'édifier un immeuble neuf à court ou à moyen terme.

Nous assistons depuis quelques mois à une multiplication des situations dans lesquels les contribuables se voient opposer un refus de prorogation de la part de l'administration fiscale. D'une manière générale, les services des impôts sont désormais plus sévères et plus attentifs à la qualité du dossier transmis.

Nos conseils pour obtenir la prorogation de son engagement de construire

Précision des demandes : Il est essentiel que les demandeurs fournissent des explications claires et détaillées concernant les motifs du retard, ainsi que les ajustements prévus pour parvenir à construire un immeuble neuf. Cette exigence vise à démontrer à l'administration fiscale la viabilité du projet et l'engagement du demandeur à mener à bien la construction ou la rénovation.
Conformité aux règles d'urbanisme : L'adaptation du projet aux normes d'urbanisme en vigueur est cruciale. Non seulement cela garantit la légalité du projet, mais cela montre également à l'administration que les retards ne sont pas dus à un manque de sérieux ou de planification.
Précocité de la demande : il n'existe pas de date à partir de laquelle le contribuable est autorisé à formuler sa demande. En conséquence, il convient de la préparer le plus tôt possible. Le premier intérêt à faire sa demande de manière précoce est de ne pas laisser passer le délai imparti et de se laisser du temps pour constituer son dossier. Le second intérêt est d'éviter de présenter le dossier au moment où la situation s'est dégradée.
Recourir à un avocat spécialisé : tous les mois, nos équipes obtiennent des prorogations d'engagements de construire. La récurrence des dossiers amène le cabinet à connaître les subtilités de chaque service des impôts afin d'adapter les arguments avancés.

François Ouairy

Avocat associé en charge du bureau de Paris

Fiscalité immobilière · Fiducie · Fiscalité financière

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