Taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles

La taxe de 3 % s’applique aux entités juridiques (sociétés, fiducies, trusts, etc.) détenant des immeubles ou droits immobiliers situés en France au 1er janvier. Elle vise à renforcer la transparence fiscale en imposant les structures interposées. La détention indirecte ou via une chaîne de participation est également concernée.

La déclaration (formulaire 2746-SD) doit être transmise au plus tard le 15 mai de chaque année. Une tolérance est parfois admise en cas d’omission totale (sous conditions), mais pas en cas de déclaration incomplète ou erronée. Il est donc essentiel d’anticiper et de vérifier la complétude des données.

La déclaration doit indiquer :

• la localisation précise et la consistance des immeubles,
• leur valeur vénale au 1er janvier,
• l’identité complète des associés détenant plus de 1 % du capital,
• la proportion du capital détenue par chacun.

L’immatriculation SIREN est obligatoire sauf en cas d’engagement conforme déjà déposé et respecté.

La loi prévoit des cas dans lesquels la taxe ne s’applique pas, par exemple :

• si la valeur des biens est inférieure à 100.000 € ou 5 % du patrimoine total,
• en présence d’un engagement de communication respecté,
• pour certaines structures réglementées (ex. FPI, OPCI, entités de retraite, organismes sans but lucratif).

Le BOFiP précise les modalités pratiques à respecter pour bénéficier de ces exclusions.

Une déclaration incorrecte peut entraîner l’application de la taxe sur l’ensemble de la valeur vénale, sans remise possible.

Le recours à un avocat fiscaliste permet de :

• vérifier les obligations applicables,
• optimiser la stratégie déclarative,
• préparer une régularisation si nécessaire.

Le cabinet Bensaid Avocats accompagne régulièrement ses clients sur ces sujets sensibles.