Taxe de 3 %

La taxe de 3 % (CGI art. 990 D à 990 G) est une taxe annuelle française qui frappe la valeur vénale, au 1er janvier, des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France et détenus, directement ou indirectement, par des entités juridiques (sociétés, fonds, trusts, fondations). Son objet est de neutraliser l'opacité des chaînes de détention transfrontalières en imposant aux entités étrangères un coût récurrent à défaut de transparence sur leur actionnariat.

Sont redevables toutes les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui détiennent directement ou par interposition des immeubles français : sociétés (SCI, SAS, sociétés étrangères), fonds (FCPI, FPCI, fonds étrangers), trusts (« institutions comparables » de l'article 990 D), fondations privées, Stiftung, anstalts. Lorsqu'il existe une chaîne de participations, la taxe est due par l'entité ou les entités les plus proches des immeubles qui ne sont pas exonérées au titre du d ou du e du 3° de l'article 990 E (article 990 F), à proportion de leur détention ; les entités interposées sont solidairement responsables du paiement.

L'article 990 E du CGI en prévoit trois séries : (1°) organisations internationales, États souverains et entités qu'ils contrôlent ; (2°) entités dont les immeubles français représentent moins de 50 % des actifs français (hors immeubles affectés à une activité professionnelle autre qu'immobilière), ou dont les titres sont cotés sur un marché réglementé ; (3°) pour les entités ayant leur siège en France, dans l'Union européenne, dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative ou dans un État dont un traité leur assure le même traitement que les entités françaises : quote-part dans les immeubles français inférieure à 100 000 € ou à 5 % de leur valeur, organismes de gestion de régimes de retraite, organismes reconnus d'utilité publique ou à gestion désintéressée dont l'activité ou le financement justifie la propriété des immeubles, SPPICAV et certains fonds de placement immobilier (ou véhicules étrangers équivalents), et entités qui déclarent chaque année au plus tard le 15 mai leurs immeubles et l'identité de leurs associés à plus de 1 % (le d exige l'identité de tous les détenteurs de plus de 1 %, le e celle des détenteurs connus de l'entité, avec une déclaration au prorata). Depuis la loi du 25 juin 2026, l'engagement de communiquer ces informations sur demande ne suffit plus.

Le formulaire 2746-SD est la déclaration annuelle au titre de la taxe de 3 %. Il doit être déposé chaque année au plus tard le 15 mai, accompagné du paiement, au service désigné par l'article 121 K ter de l'annexe IV au CGI : service des impôts du lieu du principal établissement pour les entités qui ont leur siège ou leurs établissements en France ; pour les autres entités, service compétent pour leurs obligations déclaratives relatives aux impôts autres que locaux ou, à défaut, service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) de la direction des impôts des non-résidents (DINR). Il est souscrit par les redevables et, depuis la loi du 25 juin 2026, par toutes les entités qui revendiquent l'exonération déclarative de l'article 990 E, 3°, d ou e : l'engagement de communiquer sur demande n'existe plus. Les entités sans établissement stable en France y désignent un destinataire des notifications domicilié ou établi en France (article 990 FA). Le défaut de déclaration entraîne la perte de l'exonération et ouvre la taxation d'office.

La loi n° 2026-534 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales supprime l'exonération obtenue par un engagement de communiquer ses associés à l'administration sur demande : l'exonération suppose désormais une déclaration annuelle effective au plus tard le 15 mai. Elle impose aussi aux entités tenues à cette déclaration et sans établissement stable en France de désigner un représentant dans cette déclaration (article 990 FA) ; à défaut, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne et connue de l'administration, même exonérée, est réputée destinataire des actes de contrôle. En l'absence de disposition transitoire, et sous réserve d'une clarification administrative, le nouveau régime paraît devoir s'appliquer pour la première fois à l'échéance du 15 mai 2027.

Il peut l'être. L'article 990 D vise les fiducies et « institutions comparables », catégorie dont peut relever un trust selon ses caractéristiques. Un trust qui entre dans le champ de l'article 990 D ne peut invoquer le 3° de l'article 990 E que s'il remplit la condition de siège de ce texte ; il doit ensuite satisfaire aux exigences du d ou du e pour être exonéré : il déclare alors chaque année au plus tard le 15 mai ses immeubles et ses membres à plus de 1 % ; depuis la loi du 25 juin 2026, un simple engagement ne suffit plus. À défaut, la taxe de 3 % est due. La coordination avec les obligations 1649 AB CGI (déclarations 2181-Trust) est essentielle, ainsi qu'avec les conventions d'assistance administrative.

Le contentieux relève de la compétence du tribunal judiciaire (taxe assimilée à un droit d'enregistrement). Le contribuable adresse une réclamation préalable à l'administration, puis introduit une assignation devant le tribunal judiciaire en cas de rejet. Les contentieux portent fréquemment sur (i) le respect des conditions de l'exonération déclarative de l'article 990 E, 3°, (ii) la qualification de l'actif principal au sens du test patrimonial, (iii) la conformité au droit de l'Union européenne (libre circulation des capitaux). Les recours peuvent aboutir devant la Cour de cassation, voire la CJUE.

L'audit doit porter sur (i) le respect des obligations déclaratives passées de toutes les entités de la chaîne, (ii) la quantification du passif fiscal latent (taxe + intérêts + amendes), (iii) la négociation de garanties dans la SPA (representations & warranties, mécanisme d'indemnité). À l'issue de l'acquisition, une simplification de la chaîne et la mise en place des déclarations annuelles doivent être envisagées pour limiter le risque récurrent. La cession des titres de la société supporte en outre, le plus souvent, le droit de 5 % de l'article 726 : voir cession de titres de société à prépondérance immobilière.

Oui, le périmètre est différent. La taxe de 3 % est due par l'entité juridique sur la valeur vénale des immeubles français au 1er janvier. L'IFI est dû par les personnes physiques sur la valeur de leur patrimoine immobilier net (détenu directement ou via des sociétés à prépondérance immobilière). Les deux taxes peuvent donc se cumuler dans une chaîne où l'entité juridique acquitte la taxe de 3 % et où les personnes physiques actionnaires sont redevables de l'IFI sur la valeur de leurs parts.

Non. La Cour de cassation a jugé le 1^er avril 2026 (n° 25-10.605) que les deux modalités de communication de l'article 990 E, 3°, d, la déclaration annuelle et l'engagement de communiquer sur demande, sont exclusives l'une de l'autre : l'entité qui adresse spontanément ses déclarations annuelles ne peut plus se prévaloir des garanties de procédure de l'engagement. Depuis la loi du 25 juin 2026, seule la déclaration annuelle subsiste.