在 Airbnb 上挂出房源并不会自动触发增值税。法国税法典第 261 D 条第 4 款的原则依旧成立：带家具出租无需选择即免征增值税，除非其转入准酒店服务的定性（第 4 款的 b、b bis 或 c 项）。为此，出租人须提供四项附带服务中的至少三项（早餐、定期清洁、床品、接待）。最高行政法院 2025 年 11 月 12 日判决（第 498267 号）部分撤销了 2024 年 8 月 7 日的行政解释，并要求对定期清洁与床品更换作从严解读：仅在客人入住前提供一次性服务，已不足以满足这些标准，后者以入住期间的定期供应或占用期间切实提供相应手段为前提。相反，接待可以采用电子方式，包括与钥匙盒相结合，但前提是该安排具备真正的迎接、指引与信息功能。对于应税出租人，2026 年增值税基础免征门槛（法国税法典第 293 B 条，2025 年财政法版本）为：上一年度（N-1）85,000 欧元总营业额（或非住宿类服务 37,500 欧元），当年 93,500 欧元（或 41,250 欧元）。2025 年财政法第 32 条最初拟定的 25,000 欧元改革方案，已由 2025 年 11 月 3 日的法律正式废止。
通过 Airbnb 或任何其他类似平台（Booking、Vrbo、Abritel）出租，本身并不构成应税事项或独立的税制。关键在于出租人所提供服务的性质——无家具出租、带家具住宅出租，还是准酒店服务——须依据法国税法典及 BOFIP 行政解释的标准加以判断。平台是营销渠道和支付方面的可信第三方，而非一种税务身份。
应有的思路是：梳理出租人的服务清单。实际提供哪些服务？频率如何？针对何种入住时长？该分析决定税制在免征增值税（纯带家具出租）与按 10% 征税（准酒店服务）之间的归属。最高行政法院 2025 年 11 月 12 日的判决就此前若干被容忍的做法作出裁断，尤其是仅凭钥匙盒的不足，以及对清洁与床品标准的从严解读。
对于多房源出租人与 Airbnb 托管公司而言，问题更为复杂：谁是应税人？业主还是管理方？如何进行转开发票？如何协调增值税基础免征与可能应税的服务？逐案分析不可或缺。
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通过平台经营的多房源出租人，在巴黎地区拥有 8 处房产，年营业额 320 千欧元。税务机关主张将全部经营纳入准酒店税制征税（对全部营业额征收 10% 增值税＋丧失基础免征），理由是入住时提供床品并以钥匙盒接待。我们在 CE 2025 年 11 月 12 日判决之后的策略是：（1）证明仅在客人入住前提供、入住期间不予更换的床品与清洁，按最高行政法院所要求的从严解读，并不构成相关标准；（2）反之，证明钥匙盒配有真正的迎接手册＋全天候联络＋热线，因而接待有效；（3）无早餐、入住期间无清洁：四项中仅真正构成一项服务，远低于准酒店门槛。结果：维持免征税制，撤销补税，每年节省约 45 千欧元未征收的增值税。
一位不动产投资人在戛纳的旅游度假居所内持有 4 套公寓，购入价 1.2 百万欧元，装修 280 千欧元。若无充分服务，将丧失增值税选择权。我们的策略是：（1）搭建合规的准酒店服务（通过面包店合作提供早餐、每次入住提供床品、每次入住及长住每 7 天清洁一次、配备手册与电话的电子接待），即四项全部具备；（2）依法申报为准酒店经营；（3）就购置及装修抵扣进项增值税。节省：五年内可抵扣增值税 295 千欧元，而每年应征收增值税为 24 千欧元（对 240 千欧元租金征收 10%）。
在 Airbnb 上发布房源之前，尤其是在搭建一项经常性经营之前，以下五个问题有助于界定适用的税制。
所提供的入住时长是一项核心的累积性标准。若时长不超过 30 晚，则可考虑准酒店定性（须满足其他标准）。超过 30 晚，出租仍属于免征增值税的范围，特殊情形除外（向企业出租以供其员工居住等）。
须审查四项服务：早餐、定期清洁、床品供应、接待。须至少具备其中三项（有组织的安排、可用的手段）方能转入准酒店服务。CE 2025 年 11 月 12 日判决要求对清洁与床品作从严解读，不容许仅一次性初始服务。
即便非个性化的接待亦获认可，包括数字化形式。但 CE 2025 年 11 月 12 日判决明确指出，孤立的钥匙盒并不足够。须有切实的安排：可视对讲、带热线的应用程序、活跃的在线客户专区，并最好辅以线下方式。与接待服务商之间的合同文件至关重要。
一旦转入准酒店服务，只要年营业额低于 2026 年门槛，即适用增值税基础免征（法国税法典第 293 B 条，2025 年财政法版本）：上一年度（N-1）85,000 欧元（总营业额，含住宿服务）／ 37,500 欧元（其他服务）；当年 93,500 欧元／ 41,250 欧元。超出后，按 10% 税率缴纳增值税。2025 年财政法第 32 条最初拟定的 25,000 欧元改革方案，已由 2025 年 11 月 3 日的法律正式废止。
当业主委托 Airbnb 托管公司时，分析更趋复杂。谁是增值税应税人——业主还是托管方？转开发票的性质为何？托管公司通常收取佣金（增值税 20%），须与出租本身的征税区分处理。委托关系须予以精确记录。
请回答以下五个问题：入住时长、是否提供早餐、清洁、床品、接待。本决策树适用法国税法典第 261 D 条第 4 款「四项中提供三项」的标准，并结合 CE 2025 年 11 月 12 日判决（第 498267 号）就清洁与床品定期性所确立的从严解读框架。
本工具仅供参考。实际定性取决于具体的事实情形（服务的强度、质量与组织方式）。如需就您的情况进行分析，请联系本所。
本所协助个人出租人（多房产）、Airbnb 托管公司、旅游度假居所及短期出租投资人，就其经营的定性、是否选择增值税、抵扣权的优化（尤其在投资新建不动产的情形下），以及依据 CE 2025 年 11 月 12 日判决对既有安排的更新，提供服务。
对于经营流量的运营方（多处房产托管或结构化平台），我们负责确保服务商文件（数字接待、清洁、床品）、业主／托管方／平台之间的流向梳理，以及在个人所得税／企业所得税、增值税与 CFE（企业不动产税）方面的申报一致性。
自最高行政法院 2025 年 11 月 12 日判决以来，准酒店服务的定性须对服务供应条件作出精确而严格的解读。决定归属的是服务的实际组织方式，而非其名义标签。
否。法国税法典第 261 D 条第 4 款的原则是带家具住宅出租无需选择即免征。仅当出租转入准酒店服务时才应缴增值税，这需要两项累积条件：（a）时长不超过 30 晚，及（b）提供四项附带服务中的至少三项（早餐、定期清洁、床品、接待）。未发生转入的，不缴增值税。
自 CE 2025 年 11 月 12 日判决以来，很可能不算。最高行政法院否定了此前的行政解释，即认为一次性初始清洁或床品供应足以构成这些标准。现在须具备定期性（入住期间真正更换或持续提供相应手段），相关标准方视为满足。仅一次性初始服务、不予更换，已不足够。
否。最高行政法院 2025 年 11 月 12 日判决明确排除孤立的钥匙盒构成接待。该安排须切实保障对客人的迎接、指引与信息。数字接待仍获认可（可视对讲、应用程序、热线），但须真正可运作。建议辅以线下应急方式。
法国税法典第 293 B 条（2025 年财政法版本）就基础免征规定两项择一门槛：（一）上一公历年度门槛：总营业额 85,000 欧元（含住宿服务）或非住宿类服务 37,500 欧元；（二）当年门槛：总营业额 93,500 欧元（或 41,250 欧元）。低于此门槛的，准酒店出租人不缴增值税，亦无抵扣权。超出当年门槛的，免征自超出之日起终止（法国税法典第 293 B 条第 II 款）。2025 年财政法第 32 条拟定的改革（降至 25,000 欧元）已由 2025 年 11 月 3 日的法律正式废止。
Airbnb 佣金在法国境外开票（Airbnb Ireland），对应税出租人适用增值税反向征收机制（法国税法典第 283 条第 2 款）。法国托管佣金原则上按 20% 标准税率缴纳增值税。上述佣金须与住宿服务本身的增值税区分处理（准酒店服务为 10%，纯带家具出租则不在征税范围内）。
只要出租人低于 2026 年基础免征门槛（法国税法典第 293 B 条：N-1 ≤ 总营业额 85,000 欧元／当年 ≤ 93,500 欧元），即处于增值税基础免征：其不就服务收取增值税，也不抵扣进项增值税。但仍须遵守适用的申报义务（按 BIC 制度申报租金收入、就旅游用带家具住所向市政厅申报等）。若超出当年门槛，免征自超出之日起立即终止（法国税法典第 293 B 条第 II 款）。
对于多房源出租人（自有若干房产），免征就营业额整体判断。对于以委托方式行事的托管公司，开票通常区分佣金（按 20% 标准税率）与向业主的返还。委托关系须以合同形式确立并予以记录，以避免被重新定性（例如定性为转租并产生相应税务后果）。
文章作者
Me François Ouairy, avocat associé en charge du bureau de Paris, expert en fiscalité immobilière, fiducie et fiscalité financière.
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