Recodification — TVA

À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).

Actualité · 122e Congrès des notaires de France · Lille, 30 septembre au 2 octobre 2026

Congrès des notaires 2026 : les propositions sur la TVA immobilière

Réuni à Lille sur le thème « Le notaire et l'impôt : clarifier, conseiller, sécuriser », le 122e Congrès des notaires de France a adopté 21 propositions. Trois d'entre elles touchent directement la TVA immobilière : la preuve de l'option pour la taxation des loyers, la traçabilité de la TVA à régulariser lors d'une transmission, et la preuve de l'achèvement d'un immeuble. Le cabinet les présente d'après le livret officiel, puis rappelle l'état du droit qu'elles visent.

Sécuriser une opération en cours Guide de la TVA immobilière
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Qu'a proposé le 122e Congrès des notaires en matière de TVA immobilière ?

Trois propositions adoptées à Lille le 2 octobre 2026 portent sur la TVA immobilière. La première permettrait de prouver l'option pour la TVA sur les loyers par toutes circonstances de fait claires et non équivoques, et non plus seulement par une déclaration expresse. La deuxième demande que la déclaration de TVA (formulaire n° 3310-CA3-SD) récapitule, immeuble par immeuble, la TVA déduite chaque année et le point de départ de chaque période de régularisation. La troisième admet que l'achèvement d'un immeuble se prouve, en TVA comme en droits de mutation, par le dépôt de la déclaration d'achèvement ou par l'état d'habitabilité ou d'utilisation effective.

Ce sont des propositions : elles ne modifient pas le droit applicable tant qu'un texte ne les a pas reprises. Les opérations en cours restent régies par le code général des impôts, puis, à compter du 1er janvier 2027, par le livre II du code des impositions sur les biens et services, sous réserve des dispositions transitoires des ordonnances de recodification.

Association Congrès des notaires de France, Livret des propositions votées lors du 122e Congrès, version du 2 octobre 2026.

— En bref
Événement
122e Congrès des notaires de France, Lille, 30 septembre au 2 octobre 2026
Thème
« Le notaire et l'impôt : clarifier, conseiller, sécuriser »
Propositions
21 propositions, toutes adoptées ; 3 sur la TVA immobilière
Portée
Propositions au législateur et au pouvoir réglementaire, sans effet sur le droit en vigueur
Point de vigilance
Bascule de la TVA dans le CIBS au 1er janvier 2027
— Proposition 1

Simplifier le formalisme de l'option pour la TVA dans les baux

  • Le constat du Congrès. Le bailleur qui loue des locaux nus à usage professionnel et collecte la TVA doit pouvoir prouver à tout moment son option. À défaut, le livret relève trois risques : la vente du bien loué risque de ne pas pouvoir bénéficier du régime de transmission d'universalité et déclenche une régularisation de la TVA déduite, par vingtièmes ; les déductions de la période non prescrite, par exemple sur des travaux, peuvent être remises en cause ; la TVA facturée à tort au locataire n'est pas déductible pour lui.
  • La proposition adoptée. Modifier les articles 194 et 195 de l'annexe II au CGI, ou les dispositions qui les remplaceront dans la partie réglementaire du CIBS, pour que l'option puisse résulter de toutes circonstances de fait claires et non équivoques manifestant l'intention de soumettre l'opération à la TVA, notamment une demande de remboursement ou de déduction sur la déclaration n° 3310-CA3-SD. L'option prendrait effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts, ou le premier jour du mois de la période déclarée.
  • Le droit en vigueur. L'option est ouverte par le 2° de l'article 260 du CGI, qui exclut les locaux destinés à l'habitation ou à un usage agricole, et ne vaut, si le preneur n'est pas assujetti, que lorsque le bail en fait mention. Ses modalités relèvent des articles 193 à 195 de l'annexe II : l'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts (article 194). L'administration admet une lettre simple adressée au service territorialement compétent (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 210 et 220). Tant que le texte n'a pas changé, la copie de cette lettre reste la pièce à conserver, et à retrouver avant toute vente. Notre page option pour la TVA sur une location nue détaille le régime, et notre modèle de lettre d'option la formalité.
— Proposition 2

Sécuriser les transmissions comportant une dispense ou une régularisation de TVA

  • Le constat du Congrès. Lors d'une transmission, à titre gratuit ou onéreux, il faut connaître deux données : le montant de TVA dispensé de régularisation ou à régulariser, et le point de départ de chaque période de régularisation. Le livret cite deux cas : la transmission par décès d'un logement étudiant loué par bail commercial, avec usufruit au conjoint survivant et nue-propriété aux descendants, ces derniers devant régulariser à proportion de leurs droits s'ils ne reprennent pas l'activité ; et la vente d'un local commercial loué sous TVA à un acquéreur qui poursuit la location puis cesse l'activité taxable. Or aucune documentation fiable n'existe, notamment pour les assujettis dispensés du dépôt de leurs comptes annuels.
  • La proposition adoptée. Modifier la déclaration n° 3310-CA3-SD afin qu'elle récapitule, immeuble par immeuble, le montant de la TVA déduite chaque année et le point de départ de chacune des périodes de régularisation.
  • Le droit en vigueur. Lors d'une transmission d'universalité totale ou partielle entre redevables, aucune livraison n'est réputée intervenir, et le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment pour les régularisations de la taxe déduite par ce dernier (article 257 bis du CGI). Pour un immeuble immobilisé, la régularisation s'opère sur vingt ans, par vingtièmes (article 207 de l'annexe II au CGI). C'est donc l'acquéreur qui supporte le risque d'un historique de déductions mal documenté. Voir nos pages article 257 bis : la dispense de TVA et régularisation de TVA lors de la cession d'un immeuble.
— Proposition 3

Aligner les modes de preuve de l'achèvement en TVA et en droits de mutation

  • Le constat du Congrès. En TVA, l'achèvement résulte en principe du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT), mais la doctrine admet aussi l'état d'utilisation ou d'habitabilité de l'immeuble. En droits de mutation, l'achèvement des travaux promis dans le cadre d'un engagement de construire se prouve, hors livraison à soi-même, par le dépôt de la DAACT. Or certaines réhabilitations limitées au second œuvre n'exigent aucune autorisation d'urbanisme, et certaines non-conformités imposent un permis modificatif qui empêche le dépôt de la DAACT. Un immeuble peut ainsi être achevé au sens de la TVA et inachevé au sens des droits de mutation.
  • La proposition adoptée. Compléter le b du 1 de l'article 269 du CGI (article L. 231-14 du CIBS selon le livret) pour que, pour les livraisons à soi-même d'immeubles neufs, le fait générateur intervienne au dépôt de la déclaration en mairie ou lorsque les conditions d'habitabilité ou d'utilisation effective sont réunies ; et ajouter un 3° au I de l'article 266 bis de l'annexe III au CGI, selon lequel l'achèvement peut aussi résulter du constat que l'immeuble est en état d'être habité ou utilisé. Dans les deux cas, la preuve pourrait être rapportée par tout moyen compatible avec la procédure écrite.
  • Le droit en vigueur. Pour les livraisons à soi-même d'immeubles neufs, le fait générateur intervient au moment où le dépôt en mairie de la déclaration prévue par la réglementation du permis de construire est exigé (article 269, 1, b du CGI). Pour l'engagement de construire, la justification des travaux s'opère dans les conditions de l'article 266 bis de l'annexe III, par la déclaration spéciale n° 940-SD ou par le dépôt en mairie de la DAACT (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 230 et 240). Un acquéreur sous engagement de construire qui ne peut pas déposer sa DAACT dans le délai doit donc anticiper : voir notre page engagement de construire.
— Fiscalité immobilière connexe

Les autres propositions immobilières adoptées

Plus-values immobilières des particuliers. Le Congrès propose d'aligner sur 22 ans la durée d'exonération des prélèvements sociaux sur celle de l'impôt sur le revenu, d'exonérer la plus-value à hauteur du remploi du prix dans des investissements limitativement énumérés par la loi, et de permettre de convenir lequel de l'usufruitier ou du nu-propriétaire supporte la charge définitive de l'impôt, sans changer le redevable légal. Aujourd'hui, l'exonération est acquise après 22 ans pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (BOI-RFPI-PVI-20-20).

Forfait de 15 % pour travaux. Le Congrès propose de compléter le 4° du II de l'article 150 VB du CGI pour préciser que la majoration de 15 % n'est pas conditionnée à la preuve de travaux pendant la détention. Le texte actuel prévoit cette majoration lorsque le contribuable qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition n'est pas en état de justifier ses dépenses ; le livret relève des décisions rendues depuis 2018 qui l'ont écartée, dans des circonstances particulières, faute de travaux réalisés pendant la détention. La question débattue est donc de savoir si le forfait suppose des travaux effectifs.

Partages. Le Congrès propose de consacrer à l'article 746 du CGI un régime unique du droit de partage pour tout acte mettant fin à une indivision entre ses membres, de rendre déductible le passif grevant l'indivision, de réserver les droits de mutation à titre onéreux aux cessions de quotes-parts à des tiers, et d'aligner la plus-value sur le IV de l'article 150 U, pour que le partage avec soulte ne soit plus un fait générateur de plus-value. Le taux actuel du droit de partage est de 2,50 %, ramené à 1,10 % pour les partages consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité (article 746 du CGI).

IFI et immeuble loué à une filiale. Le Congrès propose d'étendre l'exonération de l'article 975 du CGI à l'immeuble loué ou mis à disposition d'une société opérationnelle animée par la holding qui constitue l'outil professionnel du redevable, sous condition d'affectation effective et à proportion de la participation directe et indirecte du redevable dans la filiale. Voir notre page biens professionnels et IFI.

— Ce qu'il faut retenir

Trois propositions qui partent de la pratique des actes

Les trois propositions sur la TVA immobilière ont un point commun : elles ne touchent ni aux taux ni au champ de la taxe, mais à la preuve. Preuve que le bailleur a opté, preuve du montant de TVA en jeu lors d'une transmission, preuve que l'immeuble est achevé. Ce sont précisément les questions sur lesquelles une vente ou une transmission se bloque, ou se redresse quelques années plus tard.

Le Congrès formule des propositions ; il ne fait pas la loi. Le livret rappelle que près de 200 textes législatifs sont issus de ses travaux, mais aucune de ces mesures n'est applicable aujourd'hui. Pour un acte signé en 2026, il faut raisonner sur le droit en vigueur, que le cabinet rappelle sous chaque proposition.

— Questions fréquentes

Ce que l'on nous demande sur les propositions du Congrès

Les propositions du Congrès des notaires s'appliquent-elles déjà ?

Non. Ce sont des propositions adoptées par les congressistes et adressées aux pouvoirs publics. Elles n'ont d'effet que si une loi ou un décret les reprend. Un acte signé aujourd'hui reste soumis au code général des impôts, puis au code des impositions sur les biens et services pour la TVA à compter du 1er janvier 2027.

Je n'ai plus la lettre d'option pour la TVA sur mes loyers : que faire avant de vendre ?

En l'état du droit, l'option suppose une manifestation expresse, adressée au service des impôts. Avant toute vente, il faut reconstituer la preuve, vérifier les déclarations déposées et mesurer les conséquences d'une option introuvable sur la dispense de l'article 257 bis et sur les déductions passées. Cette analyse se fait avant la promesse, pas à la signature de l'acte.

Comment connaître le montant de TVA à régulariser sur un immeuble acquis il y a plusieurs années ?

Il faut retrouver la TVA déduite à l'acquisition et sur les travaux, l'année de départ de chaque période de régularisation et les changements d'affectation intervenus depuis. C'est précisément la difficulté que le Congrès propose de résoudre par une récapitulation sur la déclaration de TVA. En attendant, ces éléments se reconstituent à partir des déclarations, des factures et de la comptabilité.

Les propositions tiennent-elles compte de la recodification de la TVA dans le CIBS ?

En partie. Le livret vise les articles du CGI et, pour certains, les dispositions qui les remplaceront dans le CIBS. La numérotation du CIBS ayant été modifiée par l'ordonnance du 27 juillet 2026, toute référence doit être recalée sur la table de concordance publiée le 28 juillet 2026, que nous présentons sur notre page CIBS et TVA immobilière.

Cité par

Une opération immobilière sous TVA à sécuriser ?

Premier échange confidentiel. Le cabinet travaille avec les notaires sur la rédaction des clauses fiscales des actes et sur la documentation de la TVA en jeu.

Demander un premier échange TVA immobilière

© BENSAID Avocats. Les informations figurant sur cette page ne constituent pas un avis juridique. Source des propositions : Association Congrès des notaires de France, Livret des propositions votées lors du 122e Congrès des notaires de France, version du 2 octobre 2026, congresdesnotaires.fr. Droit en vigueur vérifié le 5 octobre 2026.