Non-résidents · immobilier en France

Non-résident propriétaire d'un bien immobilier en France

Loyers, vente, impôt sur la fortune immobilière, parts de société : un bien situé en France reste imposable en France, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire. Le cabinet organise la détention, la déclaration et la sortie, avec le représentant fiscal lorsque la vente l'exige.

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Quels impôts un non-résident paie-t-il sur un bien immobilier situé en France ?

Trois, selon l'événement. Les loyers sont imposés en France comme revenus fonciers, au taux minimum de 20 % puis 30 % sauf si le taux moyen est plus favorable (CGI, art. 197 A). La vente donne lieu à un prélèvement de 19 % sur la plus-value pour une personne physique, acquitté lors de l'enregistrement de l'acte sous la responsabilité d'un représentant fiscal accrédité, sauf pour les cédants établis dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen sous conditions d'assistance administrative (CGI, art. 244 bis A). La détention est soumise à l'impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil légal. Les prélèvements sociaux s'y ajoutent, à un taux qui dépend de l'affiliation à la sécurité sociale.

Les conventions fiscales peuvent déplacer le droit d'imposer. Pour l'immobilier, elles laissent en principe l'imposition à l'État de situation du bien : la France.

CGI, art. 197 A et 244 bis A ; CGI, art. 150 U et 150 VC.

— En bref
Loyers
Revenus fonciers imposables en France : 20 % jusqu'à la limite de la deuxième tranche du barème, 30 % au-delà, ou taux moyen si plus favorable
Vente
Prélèvement de 19 % pour une personne physique, payé à l'acte (CGI, art. 244 bis A)
Représentant
Accrédité en France, sauf cédant de l'UE ou de l'EEE couvert par les conventions d'assistance
Résidence
Exonération possible jusqu'à 150 000 € de plus-value pour certains ressortissants européens (CGI, art. 150 U, II, 2°)
— Les loyers

Les revenus fonciers d'un non-résident

  • Un impôt minimum. L'impôt d'un non-résident qui perçoit des revenus de source française ne peut être inférieur à un montant calculé au taux de 20 % sur la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, et de 30 % au-delà (CGI, art. 197 A). Cette limite est de 29 579 € pour les revenus de 2025. Les taux de 20 % et de 30 % deviennent 14,4 % et 20 % pour les revenus de source ultramarine (départements d'outre-mer).
  • Le taux moyen. Lorsque le contribuable justifie que le taux de l'impôt français sur l'ensemble de ses revenus, de source française ou étrangère, serait inférieur à ces minima, ce taux s'applique à ses revenus de source française (CGI, art. 197 A). La justification passe par la production de l'avis d'imposition ou des revenus mondiaux ; les résidents de l'Union européenne ou d'un État lié par une convention d'assistance peuvent, dans l'attente des pièces, joindre une déclaration sur l'honneur.
  • Les prélèvements sociaux. Ils s'ajoutent à l'impôt. Pour une location nue, le taux est de 17,2 % ; il est de 18,6 % pour une location meublée qui n'est pas déjà soumise aux cotisations sociales d'activité, à compter des revenus perçus en 2025. Le propriétaire affilié à un régime obligatoire d'assurance maladie d'un autre État de l'Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni, et non à la charge d'un régime français, est exonéré de CSG et de CRDS mais reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le cabinet fixe le taux avec l'attestation d'affiliation du propriétaire. Voir notre page sur la CSG et les prélèvements sociaux des non-résidents.
  • La déclaration. Les loyers se déclarent chaque année avec la déclaration des non-résidents : voir notre page sur la déclaration d'impôt des non-résidents.
— La vente

Le prélèvement sur la plus-value, payé à l'acte

Le principe. Sous réserve des conventions internationales, les plus-values réalisées par les non-résidents lors de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens sont soumises à un prélèvement (CGI, art. 244 bis A, I). Pour les personnes physiques, ainsi que pour les associés personnes physiques de sociétés dont les bénéfices sont imposés à leur nom, le taux est de 19 % (III bis). Les personnes morales sont soumises au taux de l'impôt sur les sociétés, sur une plus-value calculée sans abattement de durée de détention mais avec une réduction du prix d'acquisition de 2 % par année entière pour les immeubles bâtis (III) ; celles de l'Union européenne ou de l'EEE qui remplissent les conditions d'assistance relèvent des règles d'assiette et de taux de l'impôt sur les sociétés applicables aux sociétés françaises.

Le calcul. Pour un contribuable à l'impôt sur le revenu, la plus-value se détermine comme pour un résident : prix de cession diminué des frais, prix d'acquisition majoré des frais et travaux, abattement pour durée de détention (CGI, art. 244 bis A, II, renvoyant aux articles 150 U, 150 UB et 150 V à 150 VE). L'exonération de l'impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans de détention et celle des prélèvements sociaux après trente ans (CGI, art. 150 VC).

Le paiement et le représentant fiscal. L'impôt est acquitté lors de l'enregistrement de l'acte ou, à défaut d'enregistrement, dans le mois suivant la cession, sous la responsabilité d'un représentant établi en France et accrédité par l'administration (CGI, art. 244 bis A, IV). L'obligation de désigner un représentant ne s'applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État membre de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et une convention d'assistance au recouvrement (IV bis). Pour une société de personnes, l'appréciation se fait associé par associé.

Les exonérations. Le non-résident, ressortissant d'un État de l'Union européenne ou de l'EEE ayant conclu une convention d'assistance administrative, qui a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente, est exonéré dans la limite d'une résidence et de 150 000 € de plus-value nette imposable, si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant son départ, ou sans condition de délai s'il a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la cession (CGI, art. 150 U, II, 2°). Le propriétaire qui quitte la France peut en outre vendre sa résidence principale en France sans prélèvement s'il part vers un État membre de l'Union européenne, ou vers un État qui a conclu avec la France les conventions d'assistance administrative et de recouvrement exigées et n'est pas un État ou territoire non coopératif, vend au plus tard le 31 décembre de l'année suivant son départ et n'a pas mis le bien à la disposition de tiers entre-temps (CGI, art. 244 bis A, I, 1). Le texte interdit le cumul de ces deux exonérations dans les deux sens (CGI, art. 244 bis A, I, 1 et II, 1°). Le seuil de 15 000 € de prix de cession exonère aussi les petites cessions (CGI, art. 150 U, II, 6°).

Les droits sur des sociétés. Le prélèvement vise aussi la cession de parts ou d'actions de sociétés non cotées dont l'actif est, à la clôture des trois exercices précédents, principalement constitué directement ou indirectement d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France (CGI, art. 244 bis A, I, 3, h). Une société étrangère qui détient un immeuble en France est donc dans le champ.

— La détention : fortune immobilière et société

Ce que coûte de garder le bien

  • L'impôt sur la fortune immobilière. Les non-résidents y sont soumis à raison de leurs biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que des parts de sociétés à proportion de la valeur de ces biens, dès que la valeur nette taxable de ce patrimoine dépasse 1,3 M€ (CGI, art. 964 et suivants). Les dettes d'acquisition et certains emprunts se déduisent. Voir notre page sur l'IFI des non-résidents et des sociétés étrangères.
  • La taxe de 3 % sur les entités. Une entité juridique, française ou étrangère, qui possède directement ou indirectement des immeubles ou droits immobiliers en France est exposée à la taxe annuelle de 3 % sur leur valeur vénale (CGI, art. 990 D), sauf exonération prévue à l'article 990 E, qui suppose le plus souvent une déclaration annuelle de l'immeuble et de ses détenteurs. La société établie hors de France est de plus soumise à l'impôt sur les sociétés sur les revenus de l'immeuble. Voir notre page sur la société étrangère en France.
  • La SCI française. Une société civile immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, dont des associés sont non-résidents, est redevable du prélèvement sur la plus-value au prorata des droits détenus par ses associés non-résidents (CGI, art. 244 bis A, I, 2, c) ; les associés sont imposés personnellement sur les loyers, selon la règle de transparence de l'article 8.
  • La transmission. Un immeuble situé en France entre en principe dans le champ des droits de mutation à titre gratuit français, même si le propriétaire et ses héritiers résident à l'étranger, sous réserve des conventions applicables ; les conventions successorales, comme celle avec la Belgique, organisent la répartition : voir succession franco-belge et l'atlas des conventions fiscales.
— Devant le juge

Deux décisions récentes sur le prélèvement de l'article 244 bis A

Le prélèvement se discute devant le juge sur le prix et sur la manière dont l'administration le recouvre. Ces deux décisions fixent des repères.

  • Le prix de l'acte s'impose. Pour le calcul de la plus-value soumise au prélèvement de l'article 244 bis A, le prix de cession est celui mentionné dans l'acte, sauf si l'administration apporte la preuve d'une dissimulation de prix ; elle ne peut pas s'en écarter pour lui substituer la valeur vénale du bien (Conseil d'État, 9e et 10e chambres réunies, 24 février 2026, n° 496482).
  • Impôt sur les sociétés ou prélèvement, pas les deux pour la même plus-value. Pour une société étrangère qui cède un immeuble situé en France, l'administration ne peut pas mettre en recouvrement de façon concomitante le supplément d'impôt sur les sociétés et le prélèvement de l'article 244 bis A dus à raison de la même plus-value, le prélèvement s'imputant sur l'impôt sur les sociétés ; la décharge du prélèvement pour ce motif est sans incidence sur la condition de droits éludés de l'amende de l'article 1761, maintenue en principe pour une société qui n'avait ni déposé la déclaration de la plus-value ni acquitté le prélèvement (cour administrative d'appel de Paris, 5e chambre, 29 mai 2026, n° 25PA01835).
— Ce qu'il faut comprendre

Le bien est en France, l'impôt aussi

Un non-résident n'est imposable en France que sur ses revenus de source française. L'immobilier en est le premier exemple : loyers d'un bien situé en France, plus-value de sa vente, parts de sociétés qui le détiennent. Le non-résident ne choisit ni le lieu ni le calendrier de ces impositions, mais il choisit la manière de détenir le bien, le moment de la vente et la façon de la préparer.

Ce que le cabinet vérifie d'abord : la date et le prix d'acquisition, les frais et travaux justifiables, la durée de détention, la qualité de ressortissant européen du vendeur, ses années de résidence en France, et le mode de détention (en direct, par une société civile immobilière, par une société étrangère). De ces éléments dépendent l'exonération éventuelle, le représentant fiscal et la liquidation de l'impôt à l'acte.

— Les situations que nous traitons

Cinq profils de propriétaires non-résidents

Expatrié qui garde son logement

Un Français installé à l'étranger loue ou conserve sa résidence en France : revenus fonciers, puis, à la vente, exonération possible de la résidence principale transférée dans le délai légal.

Étranger qui investit en France

Achat en direct ou par société, location meublée ou nue, vente après quelques années : le calcul de la plus-value et le représentant fiscal se préparent à l'achat.

Ressortissant européen revenu à l'étranger

Ancien résident de France depuis au moins deux ans : exonération de 150 000 € de plus-value sur un logement, sous conditions de délai ou de libre disposition.

Héritiers non-résidents

Un immeuble reçu en succession et vendu : la valeur déclarée devient le prix d'acquisition ; le prélèvement se calcule sur l'écart avec le prix de vente.

Détention par une société

SCI française à l'impôt sur le revenu, ou société étrangère : le prélèvement et les autres taxes se déterminent au niveau des associés ou de la société selon le cas.

— Questions fréquentes

Ce que l'on nous demande sur l'immobilier des non-résidents

Un non-résident doit-il désigner un représentant fiscal pour vendre un bien en France ?

Oui, en principe : l'impôt est acquitté à l'acte sous la responsabilité d'un représentant établi en France et accrédité (CGI, art. 244 bis A, IV). L'obligation ne s'applique pas lorsque le cédant est domicilié, établi ou constitué dans un État de l'Union européenne ou de l'EEE lié à la France par les conventions d'assistance administrative et de recouvrement exigées par le texte (IV bis).

Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière d'un non-résident ?

19 % pour une personne physique, en plus des prélèvements sociaux, après abattement pour durée de détention (CGI, art. 244 bis A, III bis, et art. 150 VC). Une personne morale est soumise à un taux lié à l'impôt sur les sociétés.

Un non-résident peut-il être exonéré de plus-value sur sa résidence en France ?

Dans deux cas : lorsqu'il vend la résidence principale qu'il occupait au moment de son départ dans le délai et aux conditions de l'article 244 bis A, I, 1 ; ou, s'il est ressortissant de l'Union européenne ou de l'EEE et a été domicilié en France deux ans de façon continue à un moment quelconque avant la vente, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et d'un logement (CGI, art. 150 U, II, 2°). Le texte interdit de cumuler les deux.

Les loyers d'un bien en France sont-ils imposés selon le barème ?

Ils sont imposés au moins au taux de 20 %, puis de 30 % au-delà de la limite de la deuxième tranche du barème, sauf si le contribuable justifie d'un taux moyen inférieur sur l'ensemble de ses revenus (CGI, art. 197 A).

Faut-il déclarer l'IFI quand on vit à l'étranger ?

Oui si la valeur nette taxable des biens et droits immobiliers situés en France dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Les parts de sociétés se prennent en compte à proportion de la valeur de l'immobilier français qu'elles détiennent.

La convention fiscale de mon pays de résidence change-t-elle la règle ?

Pour les revenus et plus-values d'un immeuble, les conventions laissent en principe l'imposition à l'État où il est situé. Elles jouent surtout sur l'élimination de la double imposition dans le pays de résidence. Le texte exact se lit dans l'atlas du cabinet.

Cité par

Un bien en France à vendre, à louer ou à transmettre depuis l'étranger ?

Premier échange confidentiel avec Jonathan Bensaid, avocat aux barreaux de Paris et de Genève, qui accompagne les propriétaires non-résidents.

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© BENSAID Avocats. Les informations figurant sur ce site ne constituent pas un avis juridique. Sources : CGI, art. 150 U, 150 VC, 197 A, 244 bis A, 964 et suivants, 990 D et suivants ; Conseil d'État, 24 février 2026, n° 496482 ; CAA de Paris, 29 mai 2026, n° 25PA01835. État du droit au 6 octobre 2026.