Société suisse propriétaire d'un immeuble en France : l'impôt sur les sociétés, la liasse et les obligations contestées

Une réponse ministérielle attaquée devant le Conseil d'État, et ce qu'il en reste

Le 5 novembre 2024, un député interroge le ministre sur les démarches à accomplir par les sociétés anonymes suisses qui possèdent des immeubles en France sans y avoir d'établissement stable. La réponse, publiée au Journal officiel du 3 février 2026 (question écrite n° 1696), affirme que ces sociétés doivent s'immatriculer au guichet unique, tenir une comptabilité commerciale de droit commun, comptabiliser leurs amortissements, et déposer une déclaration de résultat avec la liasse fiscale complète par voie électronique (Assemblée nationale).

Une société anonyme de droit suisse demande l'annulation de ces énonciations devant le Conseil d'État. Dans sa décision du 16 juillet 2026, la haute juridiction pose d'abord que les réponses ministérielles ne sont pas des actes susceptibles de recours, sauf lorsqu'elles comportent une interprétation de la loi fiscale opposable à l'administration sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales. Elle examine ensuite les deux séries d'obligations.

• Impôt, déclaration, amortissements (point 5). En énonçant qu'une société anonyme suisse, assimilable à une société anonyme française et assujettie à l'impôt sur les sociétés au titre des revenus de ses immeubles français, doit se conformer aux obligations fiscales attachées à cet assujettissement, notamment comptabiliser les amortissements qu'elle déduit et déposer par voie dématérialisée une déclaration de résultat et ses tableaux annexes, la réponse ne méconnaît ni le sens ni la portée des dispositions législatives qu'elle explicite.
• RCS et comptabilité commerciale (point 6). En énonçant que la société devrait obligatoirement s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et tenir une comptabilité dans les conditions de droit commun du code de commerce, alors que des obligations d'une telle ampleur ne découlent pas des dispositions citées, la réponse comporte une interprétation de la loi défavorable aux contribuables.
• Issue (point 7). Les énonciations contestées ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale opposable à l'administration sur le fondement de l'article L. 80 A : la requête est irrecevable et rejetée.

Ce que la décision apporte tient donc en deux lignes. Elle ne reconnaît pas aux sociétés suisses un droit à l'immatriculation ou à la comptabilité commerciale : elle constate que les textes visés ne les imposent pas. Elle ne protège pas non plus ces sociétés contre un redressement fondé sur ces obligations, puisque la réponse n'est pas opposable.

Pourquoi une société suisse est imposable à l'IS sur son immeuble français

Le raisonnement tient en quatre étapes, que le Conseil d'État rappelle ou applique dans ses décisions de 2000, 2022 et 2026.

• L'assimilation. Sont assujetties à l'impôt sur les sociétés, lorsqu'elles réalisent des opérations dont les bénéfices sont imposables en France en vertu de l'article 209 du CGI, les sociétés étrangères qui, au regard de l'ensemble de leurs caractéristiques et du droit qui régit leur constitution et leur fonctionnement, sont assimilables aux types de sociétés de droit français visés à l'article 206 (CE, 16 juillet 2026, point 2). Le caractère civil ou commercial de l'objet est indifférent pour une société par actions (CE, 22 juillet 2022, point 3).
• L'attribution à la France. Selon l'article 6, paragraphe 1, de la convention franco-suisse, les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où ces biens sont situés. Le paragraphe 4 étend cette règle aux revenus des biens immobiliers d'une entreprise. L'article 209 du CGI retient les bénéfices dont l'imposition est attribuée à la France par une convention.
• L'absence d'établissement stable. Selon la convention, l'établissement stable est l'installation fixe d'affaires dont la seule existence rend imposables en France les bénéfices que l'entreprise y réalise (article 7). Il ne peut être caractérisé lorsqu'une entreprise suisse ne réalise en France que des revenus d'immeubles imposables du seul fait de leur situation (CE, section, 20 octobre 2000, n° 182165). Le BOFiP énonce la même solution pour une société anonyme suisse (BOI-INT-CVB-CHE-10-20-10, § 20).
• Le taux. Le taux normal de l'impôt sur les sociétés est de 25 %. Un taux de 15 % s'applique, dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, aux redevables dont le chiffre d'affaires n'excède pas 10 millions d'euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société répondant aux mêmes conditions, dans les conditions du b du I de l'article 219 du CGI (CGI, art. 219, I).

Le critère d'assimilation vaut pour toute société de droit étranger : le juge identifie le type de société de droit français dont elle se rapproche, puis applique le régime correspondant (CE, 22 juillet 2022, point 2). Une société à responsabilité limitée de droit suisse, par exemple, s'apprécie selon ses propres caractéristiques.

Ce que la société doit faire en France, et ce qui reste discuté

Retenue à la source sur le bénéfice : la position de l'administration

La réponse ministérielle examine aussi la retenue à la source. Elle rappelle que l'article 115 quinquies du CGI répute distribués les bénéfices réalisés en France par les sociétés étrangères, ce qui ouvre la retenue de l'article 119 bis, 2, sans qu'un établissement stable soit nécessaire. Elle ajoute que, selon l'article 11 de la convention franco-suisse, un dispositif de ce type est prohibé et que la France ne peut appliquer aucune retenue à la source sur les revenus en cause.

Cette position est celle de l'administration, publiée avec la réponse ; le Conseil d'État ne l'a pas examinée. Elle concerne la retenue sur le bénéfice réalisé en France, non la fiscalité des dividendes que la société verse ensuite à son actionnaire, que régit l'article 11 de la convention (texte de la convention).

La taxe de 3 % : un autre volet pour la même société

Une société qui possède directement ou par entité interposée des immeubles situés en France est redevable d'une taxe annuelle de 3 % de leur valeur vénale (CGI, art. 990 D). L'article 990 E en écarte notamment les entités qui ont leur siège dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative et qui déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles, ainsi que l'identité des associés détenant plus de 1 % du capital : tous ces associés au d du 3°, ceux dont la société a connaissance au e, qui prévoit un calcul au prorata (CGI, art. 990 E, 3°, d et e). La Suisse figure, pour l'impôt sur les sociétés, parmi les États liés à la France par une clause d'échange de renseignements (BOI-ANNX-000508, table au 1er janvier 2025). Depuis le 27 juin 2026, l'entité qui n'a pas d'établissement stable en France doit en outre désigner, dans cette déclaration, une personne domiciliée ou établie en France, autorisée à recevoir les notifications de l'administration relatives au contrôle de la taxe ; à défaut, l'entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de participations est réputée autorisée à les recevoir (CGI, art. 990 FA).

L'IS et la taxe de 3 % obéissent à deux logiques distinctes : le fait de déposer une liasse fiscale ne dispense pas de la déclaration du 15 mai, et inversement. Notre page taxe de 3 % détaille les exonérations, les décisions de la Cour de cassation de 2026 et le régime de la déclaration.

Trois décisions du Conseil d'État sur la société suisse et son immeuble

Les trois décisions ont été lues en entier sur le site du Conseil d'État.

• Conseil d'État, 8e-3e chambres réunies, 16 juillet 2026, n° 514132, Décorasud SA (tables du recueil Lebon, rejet). Une réponse ministérielle n'est susceptible de recours que si elle comporte une interprétation de la loi fiscale opposable sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF. Celle du 3 février 2026 ne méconnaît ni le sens ni la portée des textes sur l'assujettissement à l'IS, la déclaration et les amortissements ; l'immatriculation au RCS et la comptabilité commerciale qu'elle exige ne découlent pas des textes cités, mais cette interprétation défavorable n'est pas opposable : requête irrecevable (Légifrance).
• Conseil d'État, 9e-10e chambres réunies, 22 juillet 2022, n° 444942, Phoenix Union Co (tables du recueil Lebon, rejet). Une société de droit suisse, société de capitaux dont l'associé est responsable à hauteur de ses apports, est assimilable à une société anonyme de droit français et assujettie à l'IS à raison de sa forme. Mettant gratuitement deux appartements à Cannes à la disposition de son associé unique, elle commet un acte anormal de gestion ; les revenus correspondent à des revenus d'immeubles au sens de l'article 6 de la convention, non à des revenus non traités par son article 23 (Légifrance).
• Conseil d'État, section, 20 octobre 2000, n° 182165, New Building Promotion Ltd (publié au recueil Lebon, annulation et décharge). Une société suisse propriétaire de trois immeubles de bureaux en France, qu'elle loue nus, n'y a pas d'établissement stable : l'article 6 de la convention suffit à rendre ses revenus imposables, et les intérêts de l'emprunt contracté auprès d'une banque suisse ne proviennent pas de France au sens de l'article 12, de sorte que le prélèvement de l'article 125 A du CGI ne pouvait s'appliquer (Légifrance).

Que faire : quatre vérifications

• Qualifier la société. Identifier le type de société française dont elle se rapproche : une société anonyme, une société à responsabilité limitée, une fondation ou une société simple suisse ne s'analysent pas de la même manière.
• Régulariser les exercices ouverts. Déposer les déclarations de résultat et liasses manquantes, en chiffrant le loyer normal si l'immeuble est mis à disposition de l'actionnaire.
• Traiter la taxe de 3 %. Déposer la déclaration annuelle du 15 mai ou vérifier une autre cause d'exonération.
• Préparer la sortie ou la cession. La cession des actions d'une société dont l'actif est principalement composé d'immeubles français relève du droit d'enregistrement de 5 % et, depuis le 27 juin 2026, de l'article 1865-1 du Code civil (acte authentique, acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est habilité, acte d'expert-comptable). Si la cession est signée à l'étranger, l'article 726, III, A, du CGI exige en outre, dans le mois, un acte authentique reçu par un notaire exerçant en France : voir notre page sur la cession de parts de société immobilière.

Pour une société suisse qui détient plusieurs biens ou qui est contrôlée depuis la France, la question du siège de direction effective et de l'établissement stable se pose en plus : voir établissement stable France / Suisse et la page convention fiscale France / Suisse.