Taxe de 3 %

La taxe de 3 % (CGI art. 990 D à 990 H) est une taxe annuelle française qui frappe la valeur vénale, au 1er janvier, des immeubles ou droits réels immobiliers situés en France et détenus, directement ou indirectement, par des entités juridiques (sociétés, fonds, trusts, fondations). Son objet est de neutraliser l'opacité des chaînes de détention transfrontalières en imposant aux entités étrangères un coût récurrent à défaut de transparence sur leur actionnariat.

Sont redevables toutes les entités juridiques — françaises ou étrangères — qui détiennent directement ou par interposition des immeubles français : sociétés (SCI, SAS, sociétés étrangères), fonds (FCPI, FPCI, fonds étrangers), trusts (CGI 990 D al. 2), fondations privées, Stiftung, anstalts. Lorsque la chaîne comporte plusieurs niveaux, chaque entité est en principe redevable proportionnellement à sa quote-part directe ou indirecte dans les immeubles français.

Quatre voies principales d'exonération sont prévues à l'article 990 E CGI : (i) entités cotées sur un marché réglementé ; (ii) entités dont les immeubles français représentent moins de 50 % de l'actif (test patrimonial) ; (iii) organismes internationaux, États, banques centrales ; (iv) entités situées dans un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France (UE, EEE, États conventionnés) qui s'engagent à communiquer chaque année à la DGFiP la liste de leurs actionnaires détenant plus de 1 % et à acquitter la taxe pour les actionnaires non communiqués.

Le formulaire 2746-SD est la déclaration annuelle au titre de la taxe de 3 %. Il doit être déposé chaque année avant le 15 mai, auprès du Service des impôts des entreprises étrangères (SIEE) ou du SIE compétent. Pour les entités revendiquant l'exonération de l'article 990 E 4° CGI, le formulaire intègre un engagement signé de communication de la liste des actionnaires et acquitte la taxe pour les actionnaires non communiqués. Le défaut de dépôt entraîne la perte de l'exonération et l'application de la taxe sur la valeur vénale.

Oui. L'article 990 D alinéa 2 CGI assimile expressément les trusts aux entités juridiques pour l'application de la taxe. Le trustee peut souscrire l'engagement 990 E 4° et communiquer la liste des bénéficiaires effectifs et constituants pour bénéficier de l'exonération. À défaut, la taxe de 3 % est due. La coordination avec les obligations 1649 AB CGI (déclarations 2181-Trust) est essentielle, ainsi qu'avec les conventions d'assistance administrative.

Le contentieux relève de la compétence du tribunal judiciaire (taxe assimilée à un droit d'enregistrement). Le contribuable adresse une réclamation préalable à l'administration, puis introduit une assignation devant le tribunal judiciaire en cas de rejet. Les contentieux portent fréquemment sur (i) le respect des conditions de l'exonération 990 E 4°, (ii) la qualification de l'actif principal au sens du test patrimonial, (iii) la conformité au droit de l'Union européenne (libre circulation des capitaux). Les recours peuvent aboutir devant la Cour de cassation, voire la CJUE.

L'audit doit porter sur (i) le respect des obligations déclaratives passées de toutes les entités de la chaîne, (ii) la quantification du passif fiscal latent (taxe + intérêts + amendes), (iii) la négociation de garanties dans la SPA (representations & warranties, mécanisme d'indemnité). À l'issue de l'acquisition, une simplification de la chaîne ou un conventionnement formel doit être envisagé pour limiter le risque récurrent.

Oui, le périmètre est différent. La taxe de 3 % est due par l'entité juridique sur la valeur vénale des immeubles français au 1er janvier. L'IFI est dû par les personnes physiques sur la valeur de leur patrimoine immobilier net (détenu directement ou via des sociétés à prépondérance immobilière). Les deux taxes peuvent donc se cumuler dans une chaîne où l'entité juridique acquitte la taxe de 3 % et où les personnes physiques actionnaires sont redevables de l'IFI sur la valeur de leurs parts.