TVA et division parcellaire : marge ou prix total

Division parcellaire, lotissement et terrain à bâtir : trois notions à ne pas confondre

En droit de l'urbanisme, constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (code de l'urbanisme, art. L. 442-1). Détacher un seul lot à bâtir de son jardin est donc, en principe, un lotissement. Il exige un permis d'aménager lorsqu'il prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots, propres au lotissement et à la charge du lotisseur (art. R. 421-19, a, dans sa rédaction applicable aux demandes déposées depuis le 28 septembre 2026 ; pour les demandes antérieures, le texte visait aussi certains secteurs protégés), une déclaration préalable dans les autres cas (art. R. 421-23, a). Ne sont pas des lotissements, notamment, le détachement d'un terrain supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, ni le détachement d'un terrain en vue de son rattachement à une propriété contiguë (art. R. 442-1, e et f).

En droit fiscal, la notion utile est celle de terrain à bâtir : le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d'un plan local d'urbanisme, d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu, d'une carte communale ou de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme (CGI, art. 257, I, 2, 1°). Le critère est objectif ; notre page terrain à bâtir : TVA et droits de mutation le détaille.

La procédure d'urbanisme ne tranche donc pas la question fiscale. Un permis d'aménager ne rend pas le vendeur assujetti, et une déclaration préalable ne le protège pas. Ce qui compte, c'est la qualité du vendeur, puis, s'il est assujetti, la qualification du bien à l'acquisition.

Le particulier qui divise son terrain : en principe hors du champ de la TVA

Est assujetti quiconque exerce de manière indépendante une activité économique (CGI, art. 256 A). La France n'a pas usé de la faculté, ouverte par l'article 12 de la directive 2006/112/CE, de taxer la livraison occasionnelle d'un terrain à bâtir (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 20). La seule vente d'un terrain ne suffit donc pas : il faut une activité économique.

La doctrine administrative est nette. Le particulier qui cède des terrains recueillis par succession ou donation, ou acquis pour son usage privé, est présumé ne pas exercer d'activité économique. Le lotissement préalable du terrain pour en tirer un meilleur prix, le nombre de parcelles vendues, la durée des opérations ou l'importance des recettes ne suffisent pas, à eux seuls, à renverser cette présomption (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60). La Cour de justice raisonne de même : l'exercice du droit de propriété ne devient une activité économique que si le vendeur entreprend des démarches actives de commercialisation foncière, en mobilisant des moyens similaires à ceux d'un producteur, d'un commerçant ou d'un prestataire de services (CJUE, 15 septembre 2011, Słaby et Kuć, C-180/10 et C-181/10).

• Ne caractérise pas, à lui seul, une activité économique : confier la vente à un notaire ou à une agence rémunérés par une commission payée par l'acquéreur (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60).
• Ne caractérise pas non plus : vendre soi-même des lots viabilisés par un professionnel rémunéré, sous forme d'obligation de faire, par le reste du terrain qui lui a été cédé (même paragraphe).
• Tend à révéler une approche professionnelle : ouvrir un bureau de vente, garantir des commissions à un agent mandaté, acquérir des terrains en dehors d'une démarche patrimoniale (même paragraphe).
• Établit l'activité, selon la doctrine, des dépenses d'aménagement significatives, a fortiori lorsqu'elles sont prépondérantes dans la valeur des cessions (§ 70).

Le particulier qui reste hors du champ ne facture aucune TVA. La plus-value relève du régime des particuliers (plus-values immobilières), et l'acquéreur acquitte les droits de mutation. Celui qui est requalifié en assujetti devient redevable de la TVA sur les ventes concernées : notre page démarches actives de commercialisation foncière détaille les indices retenus par les juges.

L'assujetti qui revend un lot : TVA sur la marge ou sur le prix total

Pour un marchand de biens, un lotisseur ou un aménageur, la livraison d'un terrain à bâtir est taxable de plein droit. Seule la base se discute. Par principe, la TVA porte sur le prix total (CGI, art. 266 et 267). Par dérogation, elle porte sur la marge lorsque l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268) ; le régime est exposé en entier sur notre page TVA sur marge en immobilier.

La division parcellaire met à l'épreuve la condition d'identité de qualification. Le régime de l'acquisition n'est recherché que pour les biens acquis et revendus sous la même qualification : terrain à bâtir acquis et revendu comme tel (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20). La question n'est donc pas de savoir si le terrain a changé physiquement, mais s'il a changé de qualification juridique entre l'achat et la revente.

La première condition, l'acquisition sans droit à déduction, est elle-même discutée. Selon l'arrêt Icade Promotion de la Cour de justice, tel que le reprend le Conseil d'État, une acquisition non soumise à la TVA n'ouvre la marge que si son prix incorpore une TVA acquittée en amont (CE, 12 mai 2022, n° 416727, point 5). La doctrine française, plus large, admet l'achat auprès d'un particulier (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 30) ; elle reste opposable à l'administration tant qu'elle n'est pas rapportée, et le Gouvernement a annoncé le 1er octobre 2026 sa mise à jour d'ici le premier semestre 2027, en préservant les biens acquis ou placés sous compromis auparavant (notre analyse de la réponse ministérielle).

Le lot détaché d'une propriété bâtie : la décision du Conseil d'État du 11 octobre 2022

C'est le cas le plus fréquent en pratique : un marchand de biens achète une maison avec un grand terrain, conserve ou revend la maison, et détache un ou plusieurs terrains à bâtir. Le Conseil d'État a jugé que la marge ne s'applique pas à la cession de terrains à bâtir qui avaient, lors de leur acquisition, le caractère d'un terrain bâti. Il en va ainsi lorsque le bien acquis a fait l'objet d'une division parcellaire en vue de céder séparément des parties qui ne constituent pas le terrain d'assiette du bâtiment (CE, 11 octobre 2022, n° 464561).

La décision fixe aussi la méthode : le juge doit rechercher s'il ressort des actes de vente que les terrains en cause ont été acquis par la société cédante comme terrains à bâtir, distinctement des terrains supportant des constructions. La preuve se fait donc d'abord par l'acte d'acquisition. Un acte qui désigne un ensemble unique, « une maison avec terrain », pour un prix global, rend la démonstration difficile. Un acte qui distingue les parcelles, leur qualification et leur prix la rend possible.

La même logique vaut lorsque l'historique du bien est incertain : si le cédant ne peut établir dans quelles conditions de qualification il est entré en possession du bien, notamment après un remaniement parcellaire, la cession est taxée sur le prix total (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 80).

• Avant l'achat : faire établir le plan de division et vérifier la constructibilité de chaque parcelle au jour de l'acquisition.
• Dans l'acte d'acquisition : désigner séparément la partie bâtie et le terrain à bâtir, avec leurs références cadastrales, leur qualification et une ventilation du prix justifiée (expertise ou comparables).
• Dans l'acte de revente : mentionner le régime retenu, le prix d'acquisition affecté au lot et les références de l'acte d'origine.
• En comptabilité : suivre le prix de revient lot par lot, pour pouvoir justifier la marge de chaque cession.

Deux cas chiffrés

Cas 1. Un propriétaire détache un lot de son jardin. Une personne possède depuis vingt ans une maison qu'elle habite, sur un terrain de 1 500 m² situé en zone constructible. Elle obtient une décision de non-opposition à sa déclaration préalable, détache 600 m² et vend ce lot 200 000 € par l'intermédiaire d'une agence rémunérée par l'acquéreur, sans travaux. Elle gère son patrimoine privé : la vente est hors du champ de la TVA (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 60). Aucune TVA n'est facturée ; la plus-value éventuelle relève du régime des particuliers et l'acquéreur supporte les droits de mutation.

Le risque change si la même personne viabilise elle-même plusieurs lots à grands frais et organise leur commercialisation. Si elle était requalifiée en assujettie, le terrain détaché d'une propriété bâtie, sans acte d'acquisition distinguant un terrain à bâtir, serait vraisemblablement taxé sur le prix total au regard de la décision du 11 octobre 2022. Sur un prix de 200 000 € réputé taxe comprise, la TVA serait de 200 000 − (200 000 ÷ 1,20), soit 33 333 € : sur un prix ferme stipulé taxe comprise, cette taxe viendrait en diminution du produit net de la vente.

Cas 2. Un marchand de biens achète une maison avec terrain et revend un terrain à bâtir. Une société de marchand de biens achète à un particulier une maison ancienne sur un terrain constructible, pour 1 000 000 €, droits de mutation et frais non déductibles compris. Elle détache une parcelle nue, revendue 300 000 € taxe comprise à un constructeur de maisons individuelles, puis revend la maison sans opter pour la TVA (vente exonérée, CGI, art. 261, 5, 2°). Deux rédactions de l'acte d'acquisition sont possibles.

L'écart atteint 36 667 € sur un seul lot, uniquement en raison de la rédaction de l'acte d'acquisition. La somme de 220 000 € doit comprendre la quote-part des droits de mutation et des frais non déductibles afférente au terrain (§ 270), et la ventilation doit être sincère et justifiée : une ventilation artificielle serait écartée. Deux réserves s'ajoutent. La parcelle doit déjà être un terrain à bâtir au jour de l'achat. Et la marge de l'acte B repose sur la doctrine qui admet l'achat auprès d'un particulier : selon la lecture européenne de l'arrêt Icade Promotion, une acquisition dont le prix n'incorpore aucune TVA d'amont n'ouvre pas la marge. La doctrine actuelle reste opposable jusqu'à sa mise à jour annoncée pour 2027.

La marge se calcule « en dedans » : (montant payé par l'acquéreur + charges − prix d'achat) ÷ 1,20 (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 250). Le prix d'achat comprend les droits de mutation acquittés (§ 270). Pour un lotissement de plusieurs lots, le prix d'achat de chaque lot se détermine en principe en proportion des surfaces, emprises communes comprises ; un prix différencié n'est admis que si la consistance du terrain le justifie, sans dépasser au total le prix réel de l'ensemble (§ 300).

Droits de mutation, déductions et régularisations

À l'achat de la propriété. Le marchand de biens qui achète à un particulier est exonéré des droits et taxes de mutation s'il prend l'engagement de revendre dans les cinq ans, sous réserve de la taxe de publicité foncière de l'article 1020 (CGI, art. 1115), ou exonéré moyennant un droit fixe s'il prend l'engagement de construire dans les quatre ans (CGI, art. 1594-0 G et 691 bis). Ces engagements sont indépendants du régime de TVA de la revente : leur coût et leur suivi sont détaillés sur notre page frais de notaire du marchand de biens.

À la revente du lot. Les droits dus par l'acquéreur dépendent du régime de TVA appliqué par le vendeur et de la qualité de l'acquéreur ; l'articulation entre TVA sur le prix total, TVA sur la marge et taxe de publicité foncière est exposée sur notre page terrain à bâtir : TVA et droits de mutation.

Déductions. L'assujetti qui commercialise des lots soumis à la TVA déduit, dans les conditions de droit commun, la taxe qui grève les frais liés à l'acquisition des terrains et les travaux de viabilisation et d'aménagement des lots (BOI-TVA-IMM-10-30, § 450). Ces frais, lorsque la taxe est déductible, ne s'ajoutent pas au prix d'achat retenu pour la marge (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 270).

Régularisations. La déduction opérée sur des biens en stock n'est définitivement acquise que si leur coût entre dans le prix d'une opération imposable. La simple conservation d'un lot en stock ne suffit pas à remettre la déduction en cause ; une régularisation, voire une livraison à soi-même, est à examiner lorsque le lot cesse d'être affecté à des opérations ouvrant droit à déduction : prélèvement pour un usage privé, affectation à une activité exonérée, cession hors du champ de la TVA (CGI, ann. II, art. 207, VI ; BOI-TVA-DED-60-30). Pour les immeubles immobilisés, la régularisation obéit à d'autres règles : voir notre page régularisations de TVA et cession d'immeuble.