À compter du 1er janvier 2027, les dispositions du CGI relatives à la TVA basculent vers le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), Livre II (ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, date reportée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Il s'agit d'une recodification à droit constant : la règle de fond reste identique, seule la numérotation évolue. Les références actuelles au CGI demeurent juridiquement valables jusqu'au 30 juin 2028 (période de transition, ordonnance n° 2025-1247, art. 46, II).
Un sénateur s'inquiétait de la « disparition » de la TVA sur marge avec la recodification de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. La réponse publiée au Journal officiel du Sénat le 1er octobre 2026 est claire : le régime est maintenu, la doctrine actuelle reste opposable, et les opérations engagées avant le changement de doctrine annoncé pour 2027 sont protégées, y compris les concessions d'aménagement.
Non. Le régime de l'article 268 du CGI est repris dans le code des impositions sur les biens et services, dans une rédaction qui tient compte de l'arrêt Icade Promotion de la Cour de justice de l'Union européenne (aff. C-299/20). La doctrine actuelle (BOI-TVA-IMM-10-20-10) reste opposable à l'administration, recodification comprise.
Le Gouvernement annonce une mise en conformité de cette doctrine avec le droit de l'Union d'ici le premier semestre 2027. Même après, le revendeur pourra continuer à invoquer la doctrine actuelle si son acquisition, ou le compromis de vente, est antérieur à la publication des nouveaux commentaires.
Il en ira de même pour les reventes réalisées en application d'un traité de concession d'aménagement (article L. 300-5 du code de l'urbanisme) conclu avant le changement de doctrine.
Question écrite n° 08332 de M. Jean-Claude Tissot (JO Sénat du 9 avril 2026, p. 1680) et réponse du ministère de l'action et des comptes publics (JO Sénat du 1er octobre 2026, p. 4768) : texte sur senat.fr ; BOI-RES-TVA-000253 (BOFiP). Vérifié le 2 octobre 2026.
La question, publiée le 9 avril 2026, partait d'une crainte répandue chez les aménageurs : avec l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, qui recodifie la TVA, les cessions immobilières après réhabilitation ne seraient plus taxées sur la seule marge mais sur le prix total. Pour une société publique locale (SPL), dont les ventes sont souvent l'unique recette, le prix hors taxe baisserait mécaniquement sans pouvoir répercuter la hausse sur le prix toutes taxes comprises. Le sénateur demandait un régime transitoire pour les concessions antérieures.
La réponse rappelle d'abord le cadre. La TVA d'une livraison d'immeuble porte en principe sur le prix total (articles 266 et 267 du CGI). La taxation sur la marge est une dérogation permise par l'article 392 de la directive 2006/112/CE et transposée à l'article 268 du CGI. Elle n'est pas supprimée : elle est reprise dans le CIBS, dans une rédaction qui tient compte de l'interprétation donnée par la CJUE dans l'affaire Icade Promotion.
Elle confirme ensuite la position déjà prise en 2021 et 2022 dans les réponses à M. Romain Grau (n° 35554 et n° 42486) : tant que la doctrine BOI-TVA-IMM-10-20-10 n'est pas modifiée, elle protège les revendeurs de bonne foi sur le fondement de l'article L. 80 A du LPF, même si elle s'écarte de la jurisprudence européenne (CE, avis du 8 mars 2013, Monzani, n° 353782). La recodification n'y change rien : un rescrit du 18 février 2026 (BOI-RES-TVA-000253) maintient l'opposabilité de toute la doctrine existante, réponses ministérielles comprises.
Enfin, elle fixe un horizon et une protection. La doctrine sera mise en conformité avec le droit de l'Union d'ici le premier semestre 2027. Les reventes postérieures resteront soumises à la doctrine actuelle si le bien a été acquis, ou a fait l'objet d'un compromis, avant la publication des nouveaux commentaires. Le Gouvernement étend expressément cette protection aux reventes réalisées en application d'un traité de concession d'aménagement (article L. 300-5 du code de l'urbanisme) conclu avant le changement de doctrine.
Deux précisions de calendrier et de numérotation. La réponse parle d'un transfert des règles de TVA dans le CIBS au 1er septembre 2026 : c'était la date prévue par l'ordonnance du 17 décembre 2025. Elle a été reportée au 1er janvier 2027 par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 ; jusqu'au 31 décembre 2026, l'article 268 du CGI reste le texte applicable. La réponse cite par ailleurs les articles L. 221-18 à L. 221-20 du CIBS, selon la numérotation de décembre 2025 ; depuis l'ordonnance du 27 juillet 2026, ce sont les articles L. 231-18 à L. 231-20, selon la table officielle de concordance (voir notre table de correspondance CGI et CIBS).
La réponse sécurise le passé et annonce l'avenir. Elle appelle quatre réflexes, avant la publication de la nouvelle doctrine.
La protection repose sur une date : celle de l'acquisition, ou du compromis de vente, avant la publication des nouveaux commentaires. Pour chaque bien en stock, l'acte ou le compromis daté est la pièce qui permettra, demain, de revendre sous la doctrine actuelle.
Pour les biens acquis après la nouvelle doctrine, la base taxable dépendra de la lecture issue de l'arrêt Icade Promotion, plus restrictive que la doctrine actuelle. Un prix d'acquisition fixé aujourd'hui doit être testé avec une TVA calculée sur la marge et avec une TVA calculée sur le prix total.
Pour une concession d'aménagement, c'est la date du traité de concession qui compte, et non celle de chaque acquisition. Une concession signée avant le changement de doctrine pourra conduire ses reventes sous le régime actuel, jusqu'à son terme.
Les références au CGI restent valables après le 1er janvier 2027 grâce au régime transitoire de la recodification ; pour les actes nouveaux, mieux vaut viser les articles du CIBS. Surtout, l'acte doit indiquer le régime retenu et la doctrine invoquée, pour que la protection de l'article L. 80 A du LPF puisse être opposée en cas de contrôle.
Le cabinet accompagne marchands de biens, promoteurs et aménageurs sur la qualification TVA de leurs reventes : recensement des biens protégés par la doctrine actuelle, modélisation des prix sous les deux hypothèses de base taxable, rédaction des clauses avec le notaire.
En contrôle, nous défendons les opérateurs dont le régime de marge est remis en cause, en opposant la doctrine administrative et ses réponses ministérielles lorsqu'elles protègent l'opération.
Ce que le juge exige pour taxer la marge, et les deux terrains sur lesquels un revendeur peut se placer tant que la doctrine n'est pas modifiée.
Non. Le régime de l'article 268 du CGI est repris dans le CIBS, qui entre en vigueur le 1er janvier 2027. Sa rédaction tient compte de l'arrêt Icade Promotion, mais la doctrine actuelle reste opposable tant qu'elle n'est pas modifiée (réponse ministérielle du 1er octobre 2026).
Le Gouvernement annonce une mise en conformité avec le droit de l'Union d'ici le premier semestre 2027. Aucune date précise n'est fixée : c'est la publication des nouveaux commentaires au BOFiP qui marquera la bascule.
Oui, selon la réponse : le revendeur pourra se prévaloir de la doctrine actuelle si son acquisition, ou le compromis de vente, est antérieur à la publication des nouveaux commentaires, même si la revente intervient après.
Oui. Les SPL bénéficient de la même protection que tout revendeur. Le Gouvernement ajoute que les reventes réalisées en application d'un traité de concession d'aménagement (article L. 300-5 du code de l'urbanisme) conclu avant le changement de doctrine resteront soumises à la doctrine actuelle.
Non. Le rescrit BOI-RES-TVA-000253 du 18 février 2026 maintient l'opposabilité de l'ensemble des commentaires et prises de position de l'administration, réponses aux questions écrites comprises. Les références au CGI s'entendent des articles du CIBS qui les reprennent.
Le régime complet : opérations visées, conditions, calcul chiffré, marchands de biens, CIBS 2027.
Voir la page JurisprudenceLe régime, son calcul et la jurisprudence européenne et nationale.
Voir la page PratiqueLe régime applicable lorsque la facture d'acquisition fait défaut.
Voir la page CIBSCalendrier, correspondances CGI et CIBS et points d'attention.
Voir la page Marchands de biensEngagement de revendre, engagement de construire, substitution.
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Les informations figurant sur cette page sont fournies à titre documentaire et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. État du droit : 2 octobre 2026. La réponse ministérielle commentée est publiée au JO Sénat du 1er octobre 2026, p. 4768.
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