Reprise de l'engagement de construire :
la chaîne du sous-acquéreur

Non. La reprise n'est possible que si le sous-acquéreur est assujetti à la TVA au sens de l'article 256 A du CGI. Cette condition écarte en pratique l'acquéreur qui agit à titre privé (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572). La doctrine admet toutefois la reprise par une collectivité publique visée à l'article 1042 du CGI ou par une société d'économie mixte à participation majoritaire, sans qu'elle ait à souscrire un engagement propre (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 360). La reprise suppose aussi que le délai imparti au cédant ne soit pas expiré au jour de la revente (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350). En pratique, elle concerne les marchands de biens, promoteurs, foncières et autres opérateurs immobiliers professionnels.

Deux mentions sont exigées par la doctrine (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 370) : (1) la reprise expresse de l'engagement de construire (pour l'engagement de revendre, le sous-acquéreur prend son propre engagement, le délai du premier acquéreur s'imposant à lui : CGI, art. 1115, al. 2) ; (2) la référence à l'acte antérieur (date, numéro d'enregistrement et de publication). Il est recommandé, sans que le BOFiP l'exige, d'y ajouter l'identité de l'acquéreur initial, l'objet et la consistance des travaux (art. 266 bis, III de l'annexe III au CGI) et le délai restant à courir. À défaut de reprise valable, l'administration peut considérer que le premier acquéreur reste tenu de son engagement.

Non. Le sous-acquéreur reprend le délai restant de l'engagement initial — décompté à partir de l'acquisition par le premier acquéreur. Si le délai initial est de 4 ans et que la sous-acquisition intervient 18 mois après l'acquisition initiale, le sous-acquéreur dispose de 2 ans et 6 mois pour achever la construction, sous réserve des prorogations déjà obtenues par le cédant, qui profitent au repreneur (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 400). Une prorogation peut bien sûr être sollicitée par le sous-acquéreur dans les conditions de l'article 266 bis de l'annexe III au CGI.

Le sous-acquéreur peut cumuler la reprise de l'engagement initial et son propre engagement de construire (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 350). Si le sous-acquéreur renonce à demander la prolongation de l'un des engagements, ou se la voit refuser, la doctrine admet qu'il soit libéré en même temps des autres engagements portant sur le même immeuble et dans la même proportion d'exonération. Il acquitte alors les droits dont il a lui-même été dispensé lors de son acquisition, avec les frais proportionnels, et un intérêt de retard décompté depuis la première acquisition de la chaîne, liquidé sur les droits éludés à chaque mutation pour la durée courue jusqu'à la mutation suivante (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 390 et 400). Rien n'est abandonné au titre de la reprise : c'est l'intérêt de retard sur les droits éludés en amont qui alourdit la note.

Oui, lorsque la reprise est régulière (mention expresse, qualité d'assujetti, délai non expiré) : le premier acquéreur est alors libéré et c'est au repreneur de justifier de l'achèvement dans le délai (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 380). Le critère central reste la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, ou l'achèvement d'un immeuble inachevé, dans le délai imparti. À défaut de reprise, la Cour de cassation refuse le maintien de l'exonération lorsque le sous-acquéreur n'est pas assujetti à la TVA (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572) et exige au minimum que cette qualité soit vérifiée, même si le sous-acquéreur a achevé les travaux dans le délai (Cass. com., 7 mai 2025, n° 24-11.771). La reprise expresse dans l'acte reste la seule voie sûre.

L'administration peut considérer que la reprise n'a pas eu lieu valablement : le premier acquéreur reste alors tenu de son engagement et perd l'exonération si le sous-acquéreur n'est pas assujetti ou n'a pas repris l'engagement (Cass. com., 28 mai 2025, n° 24-13.572). Les droits dont la mutation avait été exonérée lui sont réclamés sur le fondement du I de l'article 1840 G ter du CGI, avec les frais d'assiette et de recouvrement et l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI (0,20 % par mois, soit 2,40 % par an), décompté du premier jour du mois suivant l'expiration du délai légal de présentation de l'acte à la formalité (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 440 et 450). D'où l'importance d'une rédaction notariale soignée et d'un audit préalable.

Oui. Dans la limite de cinq années à compter de la date à laquelle l'engagement a été souscrit par le premier acquéreur, le repreneur peut lui substituer un engagement de revendre (CGI, art. 1594-0 G, A, II). Il acquitte alors la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % sur sa propre acquisition, avec l'intérêt de retard (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 490 et suivants). Le cabinet vérifie au préalable que ce délai de cinq ans n'est pas expiré et chiffre le coût de la substitution avant toute décision.