Reprise d'un engagement de construire : le sous-acquéreur assujetti

Les faits : reventes de parcelles et tentative de transmission d'un engagement de construire

Le 16 janvier 2008, une SARL a fait l'acquisition d'un vaste ensemble immobilier en s'engageant, dans un premier temps, à le revendre sous quatre ans afin de bénéficier d'une exonération des droits d'enregistrement conformément à l'article 1115 du CGI. 

Le 9 janvier 2012, elle substitue à cet engagement de revendre un engagement de construire des immeubles destinés à l'habitation sur la partie encore non exploitée de l'ensemble immobilier qu'elle avait acquis. La société procède ensuite à la subdivision de la parcelle originelle en 28 nouvelles unités. Parmi celles-ci, 11 ont été cédées à une autre entreprise, laquelle n'a pas repris l'engagement souscrit par la SARL ; onze autres parcelles ont été vendues à des particuliers non assujettis à la TVA pour que ces derniers effectuent eux-mêmes les travaux de construction conduisant à un immeuble neuf.

Ces opérations ont eu lieu avant que les travaux de construction prévus n'aient été menés à bien. En conséquence, l'administration fiscale a estimé qu'il y avait une rupture dans la chaîne d'engagements et a initié une démarche de régularisation, sollicitant le paiement des droits d'enregistrement standard, à proportion des portions de terrain conservées non développées. 

L'Administration a fait appel de ce jugement du tribunal judiciaire pour savoir si un professionnel assujetti pouvait bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement pour engagement de construire, sans que cet engagement soit repris par tous les acquéreurs.

Décision de la Cour d'appel de Colmar : refus de reconnaitre la reprise de l'engagement de construire

Dans son arrêt du 16 février 2024, la Cour d'appel de Colmar a pris une position stricte quant à l'application des conditions d'exonération du DMTO, soulignant l'importance du respect intégral de l'engagement de construire : cette exigence prévaut modification du statut de l'acquéreur ultérieur des parcelles. 

La cour a jugé que la SARL, ne respectait pas l'engagement de construire pour les 22 parcelles cédées :

- par défaut de reprise de l'engagement

- ou en les revendant à des acquéreurs non éligibles à cet engagement.

La Cour estime donc que le bénéfice de l'exonération ne peut être maintenu qu'à condition que l'engagement de construire soit transmis à un sous-acquéreur, lui-même assujetti à la TVA. 

En conclusion :  pour bénéficier de l'exonération, l'acquéreur doit respecter l'engagement de construire ou le transférer à un sous-acquéreur assujetti à la TVA

L'objectif est d'éviter aux particuliers un cumul d'imposition entre les DMTO et le paiement de la TVA immobilière qui devra en définitive être supportée (BOI-ENR-DMTOI-10-40).

Par cet arrêt, la Cour d'appel de Colmar réaffirme que malgré certaines interprétations flexibles des règles (v. Cour d'Appel de Bordeaux du 29 novembre 2023 (n° 21/06718), il reste préférable de réserver le bénéfice de l'exonération du DMTO aux assujettis. La notion d'assujetti à la TVA immobilière pour les particuliers faisant l'objet de contentieux et de redressements fiscaux, il reste préférable de se faire accompagner par un avocat spécialisé en fiscalité immobilière.