Les frais de notaire d'un marchand de biens regroupent quatre composantes : émoluments (tarif réglementé), honoraires (libres), débours (sommes avancées) et droits et taxes (DMTO, TPF, contribution de sécurité immobilière, taxe additionnelle Île-de-France). Sur ces 4 postes, l'optimisation fiscale passe presque exclusivement par la maîtrise des droits de mutation, via deux mécanismes du CGI : l'engagement de revendre (art. 1115 — TPF réduite à 0,715 %) et l'engagement de construire (art. 1594-0 G A — droit fixe de 125 €). Bien utilisés, ces deux engagements peuvent réduire les frais de plusieurs dizaines de milliers d'euros par opération.
Un marchand de biens ne paie pas les mêmes droits qu'un acquéreur ordinaire. En prenant dans l'acte l'engagement de revendre dans les cinq ans, il relève d'une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 % au lieu des droits de mutation de droit commun, qui représentent 6,32 % du prix dans la plupart des départements pour les actes passés jusqu'au 31 mars 2028. En prenant un engagement de construire dans les quatre ans, il n'acquitte qu'un droit fixe de 125 euros.
S'ajoutent, dans tous les cas, les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours. Sur une acquisition de 450 000 euros, l'écart entre le régime de droit commun et l'engagement de revendre se chiffre en dizaines de milliers d'euros.
Cet avantage est conditionnel. Si l'engagement n'est pas tenu dans le délai, les droits normaux redeviennent exigibles, majorés de l'intérêt de retard.
Le calculateur ci-dessous chiffre votre opération. Il donne un ordre de grandeur, pas un devis notarié.
Les émoluments et honoraires du notaire constituent les véritables frais de notaire. Le reste des sommes acquittées par l'acquéreur correspond à des prélèvements obligatoires collectés par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités (DMTO, TPF, taxe additionnelle).
L'optimisation fiscale des frais de notaire repose donc en réalité sur la composante fiscale (DMTO + TPF + taxes additionnelles) — laquelle représente 6,32 % du prix d'acquisition dans la grande majorité des départements en 2026 (5,81 % dans les onze restés à 4,50 %, 5,09 % dans l'Indre), le taux départemental relevé à 5 % dont procède ce taux de 6,32 % ne s'appliquant qu'aux actes passés et aux conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, à quoi s'ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit l'essentiel du coût pour le marchand de biens.
Bien anticipée, cette optimisation permet de transformer une charge significative en un simple droit fixe de 125 € dans les meilleurs cas (engagement de construire) — soit une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros par opération.
Rémunération du notaire pour les prestations à tarif réglementé (décret).
Rémunération librement négociée pour les prestations non réglementées.
Sommes avancées par le notaire pour le compte de son client.
Prélèvements obligatoires collectés par le notaire pour le compte de l'État.
Le CGI prévoit deux mécanismes d'optimisation des droits de mutation. Le bon choix dépend de la nature de l'opération projetée.
CGI art. 1115. Permet de bénéficier d'une TPF réduite à 0,715 % contre l'engagement de revendre dans les 5 ans suivant l'acquisition. Conditions : être assujetti à la TVA (CGI art. 256 A) et prendre l'engagement dans l'acte d'acquisition. Le régime vise les immeubles, mais aussi les fonds de commerce et les titres de sociétés immobilières. Le délai est ramené à deux ans pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption du locataire (ventes à la découpe, CGI art. 1115). Un engagement de construire peut lui être substitué avant l'échéance (CGI, art. 1594-0 G, A, II). En cas de non-respect : droits dont l'acquisition avait été dispensée, liquidés au tarif du jour de l'acquisition, plus l'intérêt de retard (CGI art. 1840 G ter).
CGI art. 1594-0 G A. Permet une exonération totale des DMTO proportionnels au profit d'un droit fixe de 125 €, contre l'obligation de construire (ou rénover lourdement) dans les 4 ans. Travaux éligibles : construction neuve, surélévation, remise en état d'un ancien le rendant neuf au sens fiscal, achèvement d'un neuf inachevé. L'administration admet que l'engagement soit pris dans un acte complémentaire déposé au service de l'enregistrement, avec restitution des droits sur réclamation (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270).
Sans engagement (DMTO 2026 à 6,32 % dans la majorité des départements, jusqu'au 31 mars 2028) : DMTO 18 960 € + émoluments + débours, soit frais de notaire ~22 800 € (~7,6 % du prix). Avec engagement de revendre (TPF 0,715 %) : DMTO ramené à 2 145 €, total frais de notaire ~6 000 €. Économie : ~16 800 € sur le seul poste DMTO.
Sans engagement (DMTO 2026 à 6,32 %, jusqu'au 31 mars 2028) : DMTO 25 280 €, total frais de notaire ~30 000 €. Avec engagement de construire, à condition que les travaux rendent l'immeuble neuf au sens de la TVA (majorité du gros œuvre, des façades ou de l'ensemble des lots de second œuvre) : droit fixe de 125 € en lieu et place du DMTO proportionnel ; la contribution de sécurité immobilière (400 €) et les émoluments restent dus. Économie : ~25 000 € sur le seul poste DMTO. Délai d'achèvement : 4 ans, prolongeable d'année en année sur demande motivée déposée au plus tard dans le mois suivant l'échéance (CGI, art. 1594-0 G, A, IV).
Si l'engagement initial ne peut plus être tenu, une substitution est possible : basculer d'un engagement de construire vers un engagement de revendre, dans la limite de cinq ans à compter du premier engagement, ou d'un engagement de revendre vers un engagement de construire, avant l'échéance (CGI, art. 1594-0 G, A, II). Sous conditions strictes : analyse fiscale préalable indispensable.
Renseignez le prix d'acquisition et le département : le simulateur compare les trois scénarios — sans engagement, avec engagement de revendre (CGI 1115), avec engagement de construire (CGI 1594-0 G A) — et calcule l'économie attendue. Outil pédagogique : pour un calcul opérationnel, contactez le cabinet.
Simulateur pédagogique — vérifié contre le tableau officiel DGFiP « DMTO 2026-06 » au 1er juin 2026. DMTO standard 6,32 % (taxe communale 1,20 % + droit départemental 5,00 % depuis la hausse LF 2025, art. 116 de la loi n° 2025-127, applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 — CGI art. 1584, 1594 D, 1647 V). 5,81 % dans onze départements restés à 4,50 % : Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, Guadeloupe, Mayotte ; 5,09 % dans l'Indre (3,80 %). Émoluments : barème progressif depuis le 1er janv. 2021 (annexe 4-7 Code de commerce). Engagement de revendre : TPF 0,715 % (CGI 1115). Engagement de construire : droit fixe 125 € (CGI 1594-0 G A). Taxe additionnelle 0,6 % en Île-de-France sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage (CGI 1599 sexies). Dérogation primo-accédants (résidence principale) : la hausse à 5 % ne s'applique pas, le taux départemental de droit commun (en général 4,50 %) reste dû ; sans objet pour un marchand de biens. Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (CGI art. 881 K) incluse dans les trois scénarios ; honoraires libres et débours réels non inclus. Conditions d'éligibilité aux engagements non vérifiées par le simulateur. Pour un calcul opérationnel, contactez le cabinet.
Le simulateur donne un ordre de grandeur. Le régime réellement applicable dépend de votre engagement de revendre, de la nature du bien et du montage retenu, et c'est là que se jouent les écarts. Laissez vos coordonnées : un avocat du cabinet vous écrit sous 24 à 48 heures ouvrées.
Bensaid Avocats accompagne les marchands de biens, promoteurs, foncières patrimoniales et investisseurs immobiliers sur l'ensemble du cycle d'optimisation des frais de notaire : analyse pré-acquisition pour qualifier l'engagement le plus adapté à l'opération, rédaction des clauses dans l'acte authentique en coordination avec le notaire, suivi des délais (5 ans pour revendre, 4 ans pour construire) avec gestion des prorogations.
En cas de difficulté à respecter un engagement, nous structurons les substitutions ou défendons le contribuable en contrôle fiscal en cas de remise en cause par l'administration.
Notre expertise reconnue en TVA et fiscalité immobilière (Forte notoriété — Décideurs 2024) nous permet de structurer en amont les opérations complexes : achat-revente en série, opérations de rénovation lourde, montages avec SCI ou SAS dédiée, articulation avec la TVA sur marge et le calcul des plus-values.
Avec un engagement de revendre pris dans l'acte, la taxe de publicité foncière est due au taux réduit de 0,715 %. Avec un engagement de construire, les droits de mutation sont remplacés par un droit fixe de 125 euros. Sans engagement, le régime de droit commun s'applique, soit 6,32 % du prix dans la plupart des départements, taux relevé applicable aux actes passés et aux conventions conclues jusqu'au 31 mars 2028 (5,81 % dans les onze restés à 4,50 %, taux non concerné par ce terme), auxquels s'ajoute en Île-de-France une taxe additionnelle de 0,6 % pour les bureaux, commerces et locaux de stockage.
À la revente, les droits d'enregistrement sont supportés par l'acquéreur, non par le marchand de biens qui vend. Ce qui pèse sur le vendeur, ce sont les émoluments de formalité, les diagnostics et, sur le plan fiscal, le traitement de la marge : le marchand de biens relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non du régime des plus-values des particuliers, ce qui change entièrement le calcul.
L'engagement de revendre (CGI art. 1115) accorde un taux réduit de TPF à 0,715 % contre l'engagement de revendre dans les 5 ans. L'engagement de construire (CGI art. 1594-0 G A) est plus puissant : il permet une exonération totale des DMTO proportionnels au profit d'un simple droit fixe de 125 €, contre l'obligation de construire (ou rénover lourdement) dans les 4 ans. L'engagement de construire convient aux opérations de promotion ; l'engagement de revendre convient au pur arbitrage achat-revente sans travaux.
La TPF complémentaire devient exigible (différentiel entre le taux normal — 6,32 % en 2026 dans la grande majorité des départements, jusqu'au 31 mars 2028, 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % — et le taux réduit 0,715 %) avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (CGI art. 1727). Aucune majoration n'est due du seul fait de la déchéance (CGI art. 1840 G ter) ; la majoration de 40 % de l'article 1729 ne jouerait qu'en cas d'inexactitude délibérée dans l'acte. Sur une opération à 500 000 €, le rappel sur la part DMTO est de l'ordre de 28 000 € (25 500 € dans les départements restés à 5,81 % ; 31 000 € pour des bureaux en Île-de-France, taxe régionale comprise), intérêt de retard en sus.
Oui, par tolérance de l'administration. Si vous n'avez pas pris l'engagement dans l'acte d'acquisition mais que vous remplissez les conditions, l'administration admet qu'il soit pris dans un acte complémentaire déposé au service de l'enregistrement ; les droits versés sont alors restitués sur réclamation, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement des droits (BOI-ENR-DMTOI-10-40, § 270 ; LPF, art. R* 196-1). Cette voie est utile lorsque l'opportunité de construire ou de rénover apparaît après l'achat.
La taxe additionnelle de 0,6 % sur les ventes de bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage en Île-de-France ne s'applique pas si l'acquisition est faite avec un engagement de revendre ou de construire (le taux réduit ou le droit fixe se substituent à l'ensemble des droits proportionnels). Pour les opérations de bureau parisiennes en marchand de biens, la prise d'engagement est donc particulièrement avantageuse.
Oui, dans deux cas : la remise en état d'un immeuble ancien le rendant neuf au sens fiscal (rénovation transformant la nature du bien — voir CGI art. 257, I, 2, 2°) et la surélévation d'un immeuble existant. Ces opérations doivent être achevées dans le délai de 4 ans suivant l'acquisition pour que l'engagement soit considéré comme tenu.
Oui. Chez un marchand de biens, l'immeuble est un stock : droits, émoluments, honoraires et débours entrent dans son coût de revient et viennent en déduction de la marge imposable dans les bénéfices industriels et commerciaux lors de la revente. La TVA facturée par le notaire sur les émoluments et honoraires n'est récupérable que si la revente est elle-même soumise à la TVA.
Sans limite de nombre, à condition que chaque opération respecte ses propres conditions (délai 5 ans, qualité d'assujetti TVA, mention dans l'acte). En pratique, un marchand de biens peut donc enchaîner des achats-reventes en bénéficiant systématiquement du taux réduit, sous réserve de tenir une comptabilité rigoureuse et de pouvoir documenter chaque revente vis-à-vis de l'administration. En cas d'acquisitions successives entre assujettis, le délai de cinq ans court depuis la première acquisition sous engagement (CGI art. 1115).
Sujets fréquemment articulés avec l'optimisation des frais de notaire pour marchands de biens.
Les quatre voies qui rendent un immeuble neuf, avec les seuils applicables au gros œuvre et au second œuvre. Schéma de synthèse.
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