TVA sur la vente d'un immeuble :
le guide point par point

Trois critères principaux : (1) la qualité du cédant (assujetti à la TVA au sens de l'art. 256 A du CGI, agissant en tant que tel) ; (2) la nature du bien (immeuble neuf — non achevé depuis plus de 5 ans + construction ou travaux à l'état neuf — vs immeuble ancien) ; (3) la nature de l'opération (cession isolée vs transmission d'une universalité au sens de l'art. 257 bis). En l'absence de l'un de ces critères, la TVA peut ne pas s'appliquer.

L'article 257, I 2° du CGI définit l'immeuble neuf : pas achevé depuis plus de 5 ans et issu d'une construction nouvelle ou de travaux ayant rendu l'immeuble à l'état neuf. Les critères de gros œuvre sont alternatifs (majorité des fondations OU des éléments hors fondations OU de la consistance des façades hors ravalement OU surélévation). Le critère de second œuvre suppose en revanche que les six éléments énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI (planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, huisseries extérieures, cloisons intérieures, installations sanitaires et de plomberie, installations électriques et, en métropole, système de chauffage) aient tous été remis à neuf, chacun d'eux à hauteur des deux tiers au moins.

L'option (CGI art. 260, 5° bis) est pertinente quand le cédant a déduit la TVA d'amont (acquisition, travaux, charges) et que la cession en exonération déclencherait une régularisation par vingtièmes de cette TVA déduite (CGI ann. II art. 207). L'option neutralise la régularisation. Elle n'est soumise à aucune condition tenant à la qualité de l'acquéreur, et la taxe due par le cédant est portée dans l'acte de vente, qui vaut facture lorsqu'il comporte les mentions requises par l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI (BOI-TVA-IMM-10-30, § 60) ; mais elle n'a d'intérêt que si l'acquéreur peut déduire cette taxe, à défaut de quoi celle-ci reste définitivement à sa charge et renchérit le prix. L'option doit être claire et non équivoque dans l'acte.

Le régime de la TVA sur marge (CGI art. 268) suppose deux conditions cumulatives : (1) l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction (vente entre particuliers, exonérée, etc.) ; (2) condition d'identité entre l'acquisition et la revente, qui porte sur la qualification juridique du bien, acquis et revendu en gardant la même qualification (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 20) ; une division en lots ou des travaux de viabilisation ne rompent pas cette identité (CJUE 30 septembre 2021, Icade Promotion, C-299/20 ; CE 12 mai 2022, n° 416727), tandis qu'une démolition ou une transformation qui change cette qualification l'écarte. Cette seconde condition est d'origine jurisprudentielle (elle ne figure pas dans le texte de l'art. 268) : elle a été posée par CE 27 mars 2020, n° 428234 Promialp — la transformation d'un terrain bâti en terrain à bâtir par démolition fait perdre l'identité et écarte la TVA sur marge — puis confirmée par CE 11 octobre 2022, n° 464561 (détachement parcellaire des terrains à bâtir : la distinction doit exister dès l'acquisition initiale).

Lorsqu'une universalité totale ou partielle de biens est transmise entre deux assujettis à la TVA, l'art. 257 bis prévoit qu'il n'y a pas de livraison de biens ou de services au sens TVA. La cession ne déclenche donc pas de TVA et ne déclenche pas non plus la régularisation de la TVA d'amont déduite. Le bénéfice de cet article est subordonné à la poursuite de l'activité par le cessionnaire, qui est réputé continuer la personne du cédant en poursuivant l'exploitation de l'universalité transmise sous une forme ou une autre ; il n'est pas exigé qu'il ait préalablement exercé la même activité que le cédant, ni qu'il poursuive strictement la même activité (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 20).

Oui, à titre exceptionnel. La jurisprudence CJUE Slaby/Kuć (15 septembre 2011) puis du Conseil d'État a consacré la notion de démarches actives de commercialisation foncière : un particulier qui mobilise des moyens similaires à ceux d'un producteur ou d'un commerçant (viabilisation, marketing, intermédiation professionnelle) devient assujetti au sens de l'article 256 A du CGI pour la vente de terrains à bâtir, parce qu'il exerce alors une activité économique — et non parce que la cession serait occasionnelle, la France n'ayant pas transposé sur ce point la faculté ouverte par l'article 12 de la directive TVA. Voir notre analyse dédiée : Démarches actives de commercialisation foncière.

La soumission d'une mutation à la TVA n'écarte pas, à elle seule, les droits d'enregistrement proportionnels. Seules les mutations de terrains à bâtir et d'immeubles neufs soumises à la TVA sur le prix total bénéficient à ce titre de la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 %, soit 0,715 % frais d'assiette compris (CGI, art. 1594 F quinquies, A). En revanche, la cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans soumise à la TVA sur option, comme toute cession taxée sur la marge (CGI, art. 268), reste soumise aux droits de mutation de droit commun : 6,32 % dans la grande majorité des départements, qui ont porté leur taux départemental à 5 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, 5,81 % dans les onze départements restés à 4,50 % et 5,09 % dans l'Indre (CGI, art. 1594 D, art. 1584 et art. 1647, V, a ; tableau DGFiP des taux de DMTO au 1er juin 2026). Les régimes d'exonération liés à un engagement de l'acquéreur, engagement de revendre ou engagement de construire, jouent indépendamment de la TVA. Le marchand de biens qui prend l'engagement de revendre dans les 5 ans (CGI art. 1115) bénéficie en outre d'une exonération étendue. Voir notre analyse : Engagement de revendre & abus de droit.