Fiscalité de la promotion immobilière : SCCV, VEFA, TVA et droits de mutation

Promoteur, marchand de biens, lotisseur : trois qualifications fiscales

Le droit fiscal ne connaît pas le mot « promoteur ». Il distingue trois activités, toutes commerciales par nature lorsqu'elles sont exercées à titre habituel, et chacune appelle ses propres régimes de droits de mutation et de TVA.

La frontière se déplace avec le projet. Un marchand de biens qui fait réaliser des travaux rendant l'immeuble neuf au sens fiscal (surélévation, ou remise à neuf de la majorité des fondations, des éléments de structure, des façades hors ravalement, ou des deux tiers de chacun des éléments de second œuvre : CGI, art. 257, I, 2, 2°) vend un immeuble neuf, taxé sur le prix total. Il peut alors substituer à son engagement de revendre un engagement de construire, et inversement, dans les conditions de l'article 1594-0 G, A, II. Notre page avocat fiscaliste marchand de biens détaille les engagements et leur contrôle.

La SCCV, et les structures qu'on lui oppose

La SCCV est transparente. Une société civile créée pour construire des immeubles en vue de la vente n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés, à condition de ne pas revêtir la forme d'une société par actions ou à responsabilité limitée et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés pour le passif social. Elle suit alors le régime des sociétés en nom collectif : ses associés sont imposés sur leur part du résultat (CGI, art. 239 ter et 8). Pour un associé soumis à l'impôt sur les sociétés, cette part se détermine selon les règles de l'impôt sur les sociétés (art. 238 bis K, I). La société fixe son résultat, chaque associé l'impose à son niveau.

Cette transparence explique la place de la SCCV dans les montages à plusieurs promoteurs ou avec un investisseur : un véhicule par programme, une quote-part par associé, des pertes et des profits qui remontent directement. Elle a sa contrepartie : la responsabilité des associés pour le passif, et la nécessité d'organiser dans les statuts et le pacte la répartition des résultats, les appels de fonds et la sortie.

Ne pas confondre avec les sociétés d'attribution. L'article 1655 ter du CGI vise les sociétés dont l'objet unique est de construire ou d'acquérir des immeubles en vue de les diviser par fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Elles sont réputées ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres pour les impôts directs et les droits d'enregistrement. L'objet n'est pas le même : la SCCV vend à des tiers, la société d'attribution remet les lots à ses associés.

La société à l'impôt sur les sociétés (SAS, SARL) reste possible : le résultat est imposé dans la société, puis les distributions chez les associés. Le choix se fait sur la responsabilité, la fiscalité des associés, la place des investisseurs et la gestion des pertes, programme par programme.

Le foncier : droits de mutation et engagement de construire

L'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble par une personne assujettie à la TVA est exonérée de droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière lorsque l'acte contient l'engagement de l'acquéreur d'effectuer, dans un délai de quatre ans, les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé (CGI, art. 1594-0 G, A, I). Seul est dû un droit fixe de 125 € (art. 691 bis). L'acquéreur doit justifier de l'exécution des travaux à l'expiration du délai.

Trois souplesses existent. Le délai peut être prolongé chaque année sur demande, l'absence de refus motivé dans les deux mois valant acceptation (art. 1594-0 G, A, IV). L'engagement peut être transmis à un acquéreur successif, qui reprend le délai du cédant. Et l'engagement de construire peut être remplacé, dans la limite de cinq ans à compter de sa souscription, par l'engagement de revendre de l'article 1115, et inversement (art. 1594-0 G, A, II). Pour les maisons individuelles, l'exonération est limitée à 2 500 m² par maison ; pour les immeubles non affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins, aux surfaces construites et à leurs dépendances nécessaires (A, III).

En cas de manquement, les droits de droit commun deviennent exigibles, avec l'intérêt de retard. Nos pages engagement de construire et terrain à bâtir : TVA et droits de mutation détaillent les conditions, la preuve des travaux et les prorogations.

La TVA sur le terrain. L'achat d'un terrain à bâtir à un assujetti est en principe soumis à la TVA, sur le prix total ou sur la marge selon l'historique du bien (CGI, art. 268 jusqu'au 31 décembre 2026) ; acheté à un particulier, il ne l'est pas. Le promoteur déduit la TVA payée sur le terrain dans les conditions de droit commun.

La TVA des ventes en VEFA : taux, exigibilité, déductions

La vente d'un immeuble achevé depuis cinq ans au plus est soumise à la TVA sur le prix total lorsque le vendeur est assujetti (CGI, art. 257, I, 2, 2°). La vente en l'état futur d'achèvement ne fait pas exception : c'est une livraison d'immeuble neuf. Le taux est de 20 %, sauf taux réduit :

• 10 % pour les logements intermédiaires vendus à une personne morale qui les loue sous plafonds de loyers et de ressources, dans les zones et sous les conditions de mixité prévues par la loi (CGI, art. 279-0 bis A) ; voir notre page TVA du logement locatif intermédiaire.
• 5,5 % pour certaines opérations d'accession sociale à la propriété, notamment dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, sous plafonds de prix et de ressources (CGI, art. 278 sexies, III, et 278 sexies-0 A).
• 5,5 % ou 10 % pour les logements locatifs sociaux, selon la catégorie légale du logement et son financement (prêt locatif aidé d'intégration, prêt locatif à usage social, autres logements sociaux : même article 278 sexies-0 A).

Exigibilité. Pour les livraisons d'immeubles à construire, la TVA est exigible lors de chaque versement correspondant aux échéances prévues au contrat en fonction de l'avancement des travaux (CGI, art. 269, 2, a bis). En VEFA d'habitation, ces versements sont plafonnés : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement (CCH, art. R. 261-14). La taxe suit donc le calendrier du chantier, et la trésorerie du programme avec elle.

Déductions. Le promoteur déduit la TVA grevant le terrain, les études, les travaux et les honoraires, dès qu'elle est exigible chez ses fournisseurs. La différence entre la TVA collectée sur les appels de fonds et la TVA déduite sur les dépenses fait souvent apparaître un crédit en début de programme. Lorsque les lots sont vendus à des clients relevant de taux différents, ou qu'une partie est conservée, l'affectation des dépenses et le coefficient de déduction doivent être suivis lot par lot.

Cession du contrat. L'acquéreur en VEFA qui cède son contrat avant l'achèvement réalise une opération qui a ses propres règles de TVA et de droits : voir notre analyse de la cession d'un contrat de VEFA. Les clauses fiscales de l'acte de vente, qui fixent le régime retenu et la répartition des risques, se rédigent avec le notaire : voir les clauses TVA de l'acte de vente.

Livraison à soi-même et lots invendus

Le promoteur qui vend ses lots n'a pas de livraison à soi-même à constater : la vente est taxée, et la TVA d'amont se déduit normalement. La livraison à soi-même (LASM) subsiste dans deux cas principaux. D'abord, l'assujetti qui produit un immeuble neuf et l'affecte aux besoins de son entreprise doit la constater lorsque l'acquisition d'un tel bien auprès d'un autre assujetti ne lui ouvrirait pas droit à déduction complète (CGI, art. 257, II, 1, 2°). Ensuite, certaines opérations du secteur social relèvent d'une LASM spécifique, qui permet l'application du taux réduit (art. 257, I, 3).

Le risque se concentre sur les invendus, et il faut distinguer trois situations. Un lot simplement resté en stock, toujours proposé à la vente, ne remet rien en cause. La décision de l'affecter durablement à une location nue d'habitation, exonérée de TVA, est un changement d'affectation : il appelle une livraison à soi-même, dont la base est le prix de revient du lot, terrain compris. Elle intervient lors de l'affectation effective, généralement matérialisée par le transfert du lot du stock aux immobilisations, la taxe devenant exigible à la première utilisation. Enfin, l'immeuble déjà immobilisé dont l'affectation change ensuite relève des régularisations de déductions. C'est l'un des points que l'administration vérifie le plus volontiers en fin de programme. Notre page livraison à soi-même en TVA immobilière détaille les cas, la base (prix de revient) et les délais de liquidation, et notre page sur la régularisation de la TVA les mécanismes de reversement.

Financement et garanties : la fiducie-sûreté

Les prêteurs d'une opération de promotion demandent des sûretés sur le foncier ou sur les titres de la société de programme. La fiducie-sûreté transfère la propriété de l'actif ou des parts à un fiduciaire, qui le conserve en garantie et peut le réaliser en cas de défaut ; bien constituée et publiée, elle peut offrir au créancier une position plus solide que l'hypothèque en procédure collective, sous réserve de sa date, de son opposabilité et des règles de la période suspecte. Son régime fiscal (droits sur le transfert, TVA, sort des résultats) doit être examiné avant la signature.

Le cabinet traite ces montages avec son pôle fiducie : fiducie-sûreté immobilière et financements structurés, refinancement immobilier par fiducie-sûreté et, pour le cadre général, la fiducie-sûreté.

Un cas chiffré : vingt logements en SCCV

Hypothèses. Deux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés constituent une SCCV à parts égales. La SCCV achète à un particulier un terrain à bâtir de 1 200 000 €, prend l'engagement de construire, fait bâtir vingt logements pour 3 000 000 € hors taxe (TVA 600 000 €), supporte 300 000 € hors taxe d'honoraires, de frais et de commercialisation (TVA 60 000 €), et vend tous les logements en VEFA, au taux de 20 %, pour 6 000 000 € TTC. Les frais financiers et la taxe de publicité foncière éventuelle sont ignorés pour la lisibilité.

Trois enseignements. L'engagement de construire pèse ici de 70 000 € à 76 000 € selon le département, soit 14 % à 15 % du résultat : son respect, et la preuve des travaux dans le délai, sont un enjeu de marge. La TVA due ne porte pas sur la marge mais sur le prix total, diminuée des déductions : un logement neuf ne relève jamais de la TVA sur marge. Enfin, si deux logements invendus étaient affectés durablement à la location nue, la livraison à soi-même se calculerait sur leur prix de revient, terrain compris, et non sur la seule TVA déduite : l'enjeu se chiffre lot par lot, avant l'affectation.

Les chiffres sont indicatifs : chaque programme doit être modélisé selon son échéancier, ses taux, la qualité des acquéreurs et la situation fiscale des associés.

Au 1er janvier 2027 : de nouvelles références

Les articles du CGI relatifs à la TVA cités sur cette page sont abrogés au 1er janvier 2027 et repris au code des impositions sur les biens et services (ordonnances n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 et n° 2026-671 du 27 juillet 2026) ; certaines dispositions du CGI restent provisoirement en vigueur dans l'attente de leurs textes réglementaires, tandis que la définition des travaux conduisant à un immeuble neuf est reprise au CIBS au 1er janvier 2027. L'article 1594-0 G demeure : seul son renvoi à la définition de l'immeuble neuf est mis à jour. Les règles décrites ici ne changent pas de ce seul fait, mais les actes signés à partir de 2027 devront viser les nouvelles références. Notre table de correspondance CGI et CIBS les donne article par article.